別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木津川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市木津宮ノ裏３６番９０ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 木津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南    75 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 木津駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 定住型の住宅地域として開発されており、近隣地域の標準的使用に変動はなく現状維持で推移すると予測する。 但し城山台住宅団地への需要集中で中長期的には地域の衰退が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね木津川市の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。街路や区画の配置が整った閑静な居住 環境を形成しているものの、最寄り駅との接近性にやや劣ることに加え、城山台住宅団地の開発により需要者の選好性 は低下しつつある。但し総額的に７百万円強で、実需水準にあると判断でき、地価は横ばいで推移している。近隣地域 等における取引価格帯は標準地規模の土地で上記の通り７百万円強、新築戸建住宅で２２百万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心である。比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者の意思 決定には居住の利便性や安全性等が重視され、駅との接近性等も勘案すると収益性が価格に影響を及ぼす程度は低い。 収集した取引事例はいずれも地域要因の類似性が高く信頼性を有する。従って１試算価格と言えども信頼性、規範性は 高いと認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [100.6] [101.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兜台や城山台地区等、居住環境の優れるエリ アでは需要は堅調だが、駅に近くとも旧市街 地や山城町、加茂町地区の需要は弱い。 区画整然とした定住型の住宅地域であるが、 城山台地域等に需要が集中し、選好性は弱ま りつつある。地価は総額の低さもあって概ね 横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％