別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木津川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　光弘   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市山城町綺田南河原１０７番２３ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 棚倉 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 棚倉駅北方 830m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持程度で推移するものと予 測される。需要者は地縁者を中心とし限定的で、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市のうち、旧山城町を中心に周辺市町を含み、中小規模の開発による小規模一般住宅敷地が多い 住宅地域が存する圏域である。需要者は、地縁関係を有する個人が中心で、圏域外からの転入は少なく、新規供給も相 対的に少ない状況が続いている。中心的な価格帯は、土地で５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中小規模一般住宅が中心の住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自己利用目的の取引 が中心である。一方、標準地の画地規模等を勘案すれば収益物件の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。 したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、前年価格からの検討も踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 変異型コロナの影響もあり景気動向は不透明 要素が残り、人口も木津川市のうち旧山城地 区については減少傾向である。 小規模一般住宅地として熟成しており、特段 の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％