別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木津川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市山城町上狛藤原４番１外 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南3.6m市道 水道、下水 上狛 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　３． ６ｍ市道 交通 施設 上狛駅北西方 340m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在する古くからの住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。外部 からの転入者は少なく、市場は限定的かつ閉鎖的で、地価水準は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね木津川市及び隣接市町内の古くからの既成住宅地域。近隣地域は旧山城町内の上狛駅付近ではある が一般住宅と農家住宅が混在する街路状況が劣る住宅地域で、需要者は圏内に地縁を持つ個人が殆どで外部からの転入 は少ない。新型コロナによる影響は少ない。また、不動産取引も少なく成約価格の多くは個別事情に左右されており、 中心となる価格帯は見出し得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅付近ではあるが一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で街路状況も劣り、アパート等の収益物件も少な く、賃貸需要も殆どないことから収益還元法は適用しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比 準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場 の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [107.7] [103.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は増加傾向にあるが、宅地分譲面 積及び住宅着工件数はここ数年減少している 。大型住宅団地開発による宅地供給過多が懸 念される。 山城地区の人口は減少が続いている。近隣地 域は駅徒歩圏内ではあるが街路状況が劣り、 住宅地需要は低調かつ閉鎖的である。 方位は南向きで、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％