別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 京丹後 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹後 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京丹後市網野町網野小字住吉２７０８番３４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する住宅地 域 南西5.5m市道 水道、下水 網野 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 網野町中心市街地の既成住宅 地域 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 網野駅北方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内の成熟した住宅地域で、土地利用状況に格別の変動等は見られず、今後もほぼ現状維持にて推移すると 予測するが、一般的要因の影響等から当面は地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京丹後市網野町を中心とする市内の住宅地域一帯と把握した。中心的需要者は当該圏域に地縁的 選好性を有する地元の戸建需要者であり、圏外からの転入は少ない。当市の住宅地需要は、生活利便性や他市町へのア クセスに優る峰山・大宮町域の新規分譲地が人気で、網野町域での住宅地需要は比較的低調である。当該地域では取引 件数は僅少で、取引価格や画地規模も様々であり、需要の中心となる価格帯を把握することは極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等はほとんど皆無で、経 済合理的な賃貸経営が不可能と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を有する複数の 取引事例を採用し、市場取引の実態が精緻に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、類似する標準地との 検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京丹後 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 77.8] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進む中、地元経済も低迷 気味である。新型コロナの影響は限定的であ るが、住宅地市場は総じて軟調で推移してい る。 成熟した住宅地域であり、土地利用に格別の 変動等は見られないが、加速化する少子高齢 化等の影響により、需要は若干弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％