別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 京丹後 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹後 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 2,780,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京丹後市峰山町御旅３６番１ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 西4.8m市道 水道、下水 峰山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 峰山町中心市街地に存する既 成住宅地域 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 峰山駅西方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　古くからの住宅地域で、土地の利用状況に特に変化は見受けられない。中長期的には衰退傾向にあって、当面 は地価の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、京丹後市峰山町を中心とする市内の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は当該圏域に地縁 的選好性を有する地元居住者である。当市の住宅地需要は、商業施設が集積する国道３１２号（大宮バイパス）背後の 分譲地が強く、近隣地域のような既成住宅地域の競争力は低下している。また、当該地域では取引件数が少なく、取引 価格や画地規模にもばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較は適切で、 現実の取引市場を反映した価格を得た。なお、近隣地域及びその周辺に賃貸住宅は見られず、貸家需要の想定が困難な 地域であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京丹後 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化や人口減少等から一部の人気エリ アを除いて当市の地価は下落基調である。木 津道路や宮バイパスの開通等、道路整備が随 所で見られる。 地域要因に特段の変動はないが、峰山町市街 地内の既成住宅地域への選好性は低迷してお り、地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％