鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京田辺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｇ -103	京田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	西23.5m市道、北6m、角地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｇ -102	京田辺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.2m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,200)
c	２３Ｋ２Ｇ -106	京田辺市		貸家建付地	（　）	不整形	北11m市道、南西6.9m、角地		２住居高度3種最高15m (70,200)
d	２３Ｋ２Ｏ -14	京田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	南西7m府道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,200)
e	２３Ｋ３Ａ -102	宇治市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、南4m、二方路		近商高度4種最高20m (82,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,668	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	214,822	100 [ 79.3]	270,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 238,228	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,087	100 [ 89.4]	269,672		270,000
c	(　 ) 159,385	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	174,000	100 [ 64.7]	268,934		269,000
d	(　 ) 150,054	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,254	100 [ 56.6]	267,233		267,000
e	(　 ) 174,930	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	173,730	100 [ 64.3]	270,187		270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

京田辺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地であり、再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,244,018	7,222,052	27,021,966	22,376,800	4,645,166	（　0.9512） 4,418,482	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	96,053,957 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京田辺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ6	1,620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	505 ㎡	16.0 m x 41.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の状況、画地条件等から１階店舗、２～６階は事務所（各階フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	75.0	202.50	3,006	608,715	10.0	6,087,150
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	80.0	216.00	2,240	483,840	8.0	3,870,720
							0.0	0
3～ 6	事務所	270.00	80.0	216.00	2,050	442,800	8.0	3,542,400
							0.0	0
～

～

計		1,620.00	79.2	1,282.50		2,863,755		24,127,470
								0

⑨年額支払賃料	2,863,755 円　×　12ヶ月　＝　 34,365,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,282.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,365,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,790,253 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,014,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,127,470 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 229,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,244,018 円　　　　（　 67,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｅ（賃）　　　　-4	1,639 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,927	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,031 円/㎡　月額支払賃料（　 3,006 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｅ（賃）　　　　-9	2,689 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京田辺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	332,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,074,152 円	35,805,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,035,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,788,800 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,222,052 円　（　　　　　　 14,301 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,376,800 円（　　　　　 44,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,244,018 円
②総費用	7,222,052 円
③純収益　①－②	27,021,966 円
④建物等に帰属する純収益	22,376,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,645,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,418,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,053,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京田辺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京田辺 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　前田　祥城

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京田辺市田辺中央１丁目１番５外				②地積　(㎡)	505 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	不整形 1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ5	中層店舗事務所、低層店舗が多い駅前の商業地域	西16m市道、背面道	水道、ガス、下水	新田辺 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

新田辺駅南西方

110m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、新田辺駅前の商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響は少なく、駅近の商
業地域ゆえに供給は少なく、一定の需要が見込まれることから、価格は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京田辺市及び周辺市町の駅前商業地域及び京田辺市内の商業地域等である。主たる需要者は、地縁性を
有する事業者であるが、全国展開するような法人も見受けられる。コロナ禍の影響はほとんど見られず、新田辺駅及び
京田辺駅周辺商業地であり、商業地としてのエリアが狭いため、需要は堅調である。収益物件やマンション用地として
の取引も散見され、供給も少ないため、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、近鉄新田辺駅最寄りであり、ＪＲ京田辺駅の徒歩圏でもある駅前商業地域である。本件では、２手法適用
したが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算した比準価格に比して、自用目的の取引が中心とな
る当該地域においては、賃貸目的を前提とした収益価格の信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準として、収益価
格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京田辺市の人口は増加傾向にある。市内の商
業地はエリアが限られているため、人口増の
影響もあり、需要が堅調である。

コロナ禍による地価等への影響はほとんど見
られず、希少性が高い駅近くの商業地域では
需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京田辺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｇ -102	京田辺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.2m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,200)
b	２３Ｋ２Ｇ -103	京田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	西23.5m市道、北6m、角地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	２３Ｋ２Ｏ -14	京田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	南西7m府道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,200)
d	２３Ｋ２Ｇ -106	京田辺市		貸家建付地	（　）	不整形	北11m市道、南西6.9m、角地		２住居高度3種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,228	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,087	100 [ 77.5]	311,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 222,668	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	214,822	100 [ 82.9]	259,134		259,000
c	(　 ) 150,054	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,254	100 [ 60.0]	252,090		252,000
d	(　 ) 159,385	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	174,000	100 [ 70.0]	248,571		249,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

京田辺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,253,329	7,222,343	27,030,986	22,376,800	4,654,186	（　0.9512） 4,427,062	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	96,240,478 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京田辺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ6	1,620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	505 ㎡	16.0 m x 41.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の状況、画地条件等から１階店舗、２～６階は事務所（各階フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	75.0	202.50	3,010	609,525	10.0	6,095,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	80.0	216.00	2,240	483,840	8.0	3,870,720
							0.0	0
3～ 6	事務所	270.00	80.0	216.00	2,050	442,800	8.0	3,542,400
							0.0	0
～

～

計		1,620.00	79.2	1,282.50		2,864,565		24,135,570
								0

⑨年額支払賃料	2,864,565 円　×　12ヶ月　＝　 34,374,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,282.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,374,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,790,739 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,024,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,135,570 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 229,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,253,329 円　　　　（　 67,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｅ（賃）　　　　-1	2,416 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,020	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,035 円/㎡　月額支払賃料（　 3,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｅ（賃）　　　　-105	1,934 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	3,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京田辺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	332,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,074,443 円	35,814,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,035,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,788,800 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,222,343 円　（　　　　　　 14,302 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,376,800 円（　　　　　 44,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,253,329 円
②総費用	7,222,343 円
③純収益　①－②	27,030,986 円
④建物等に帰属する純収益	22,376,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,654,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,427,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,240,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）