別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京田辺 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市花住坂３丁目１９番１１ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 松井山手 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 松井山手駅東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 画地や街路の配置が比較的整った住宅地域。環境のよい住宅地域の形成を目的として開発されており、今後も標 準的使用等に変動は無く、現状の戸建住宅地域として安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京田辺市の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り駅との接近性にやや劣るが、周辺の 松井ヶ丘、山手南、大住ヶ丘地区と共に閑静な定住型の住宅地域を形成している。良好な環境条件を背景に需要者の選 好性は概ね良好で、地価は若干ながら上昇している。取引における中心価格帯は標準地規模の土地で３０百万円弱、新 築戸建住宅で５０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である事、行政的用途地域が第１種低層住居専用地域で建物ボリュームの面で敷地規模に見合う 収益が期待できない事、価格が居住利便性等を重視して決定される傾向がある事から、収益還元法は適用したとしても 規範性に劣ると判断し、取引事例比較法のみを適用した。価格形成要因、需要者の行動基準に照らすと、比準価格は規 範性が高い。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [ 85.5] [101.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は小さい。京田辺市の住宅 地市況は市街化調整区域や利便性等の劣る地 域を除いて全体的に堅調である。 駅との接近性にはやや劣る部分があるが、良 好な居住環境を有しており、地価は若干なが ら上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％