別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京田辺 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市天王縄手１番外 ②地積 　(㎡) 1,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅に農地も見 られる山間の住宅地 域 南2.5m市道 水道、下水 ＪＲ三山木 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ三山木駅南西方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、地位要因に大きな変動は見られない。従って、当分は概 ね現状のまま推移していくものと予測する。なお、地価水準は引き続き下落基調で大きな変化は見込まれない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都府南部の市街化調整区域内宅地の存する圏域である。主たる需要者は血縁及び地縁的選好性を有する 個人が中心となる。地域の高齢化も進み、農業後継者の減少も相俟って、需要は弱い。中心価格帯については、取引件 数が少ない上に取引規模も統一性がなく見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、周辺に賃貸物件も存在せず、賃貸市場が成立していないため収益 還元法は適用しない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により求めた市場の実態を反映した実証性の高い価格と 認められる。よって、前年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市の人口・世帯数ともには増加傾向に あるが、コロナ禍の影響は殆ど無い。 特に変動要因はない。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％