別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京田辺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市大住ケ丘４丁目２３番９ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大住 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大住駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、大規模に開発された住宅団地であり、中規模一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に大きな変 動はない。コロナ禍による影響はほとんど見られず、需要は底堅く、価格水準は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿いの京田辺市北西部大規模開発団地内の住宅地域である。主たる需要者は、京田辺市及び 周辺市町に居住する個人である。近隣地域は熟成した住宅地域で、周辺の新規の分譲住宅や松井山手駅圏内の新しい住 宅団地との競合はあるが、需要は底堅く、地価は安定的である。中古戸建の取引が中心であるが、需要の中心となる価 格帯は標準的な画地規模の土地なら２，５００万円から３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境が比較的良好な大規模開発団地内の住宅地域である。戸建住宅用に開発された住宅地域であり、 経済合理的な収益物件を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較 法のみの適用であるが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い 。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　京田辺（府） -10           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏 を中心として需要が堅調である。立地にもよ るが、不動産価格は中期的には上昇傾向にあ る。 周辺の新興住宅団地との競合に加えて、近隣 地域は大住ヶ丘内の他の地域に比べて競争力 に劣る部分もややあるが、地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ 0.0 ％