別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京田辺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市草内八田１６番３８ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 興戸 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 興戸駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。最寄り駅徒 歩圏内で小規模画地が多く、住宅地需要は堅調で地価水準はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京田辺市内東側の小規模一般住宅を中心とした平坦な住宅地域。近隣地域は小規模住宅を中心とす る住宅地域で、需要者は京田辺市内に地縁を有する個人で、外部からの転入は比較的少ない。新型コロナによる影響は 少ない。周辺では地元業者によるミニ開発も見られるが、需要を左右するほどの影響はない。近隣地域周辺の取引は、 標準的規模の新築で総額３，０００万円、中古物件１，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺の中規模画地にはアパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の画地規模では共同住宅等の収益物件 の建築が経済合理性の観点から困難であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事 例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検 討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [114.1] [103.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年の当市の人口は増加、宅地分譲面積 、住宅着工件数は増減を繰り返している。郊 外の宅地開発も多く、将来的に宅地供給過多 の懸念がある。 草内地区の人口はほぼ横ばいで推移している 。近隣地域は小規模画地が多く最寄り駅まで 徒歩圏内で、住宅地需要は堅調。 方位は南向きで、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％