別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京田辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市田辺狐川４０番６５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 新田辺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 新田辺駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後 も現状を維持していくものと思料する。また、地価水準は、横這い程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京田辺市内に存する駅徒歩圏外の一般住宅を中心とする住宅地域の存する範囲。主たる需要者は京田辺市 及び周辺市町の居住者である。近隣地域は中規模一般住宅により形成されているが、周辺地域において新規の宅地分譲 が比較的活発である。需要の中心価格帯は土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心に形成されており、経済合理性や建物配置からみて、市場性を有する賃貸住宅の床面積を 確保することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。また、当該地域内においては自用目的の取引も多く、現 実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [135.3] [100.0] 100 97,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市の人口・世帯数ともには増加傾向に あるが、コロナ禍の影響は殆ど無い。 特に変動要因はない。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％