別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八幡 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -15 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市橋本平野山５番１７ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に寮、 空地等が見られる住 宅地域 西6.6m市道 水道、ガス、下水 橋本 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 、６．６ｍ市道　 交通 施設 橋本駅南方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多く見られる住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。コロナ禍の 影響は小さく地価は上昇乃至横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線で、八幡市に存する中小規模住宅を中心とする範囲。需要者は八幡市内の居住者が中心であ り、他市からの転入はあまり見られない。商業施設等の進出もあり生活利便性が向上しており地価は上昇乃至横ばいで 推移している。土地で１０００万円弱、中古の戸建住宅物件は１５００万円までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、戸建住宅利用を中心とし、また画地規模も小さく、収益性及び経済合理性を有する賃貸住宅を想定する ことが現実的でないため適用を断念した。利便性及び居住の快適性を重視する自らの居住目的の取引が支配的であり、 市場における取引水準を重視して価格決定されるため、市場性を反映した比準価格は規範性が高い。よって、本件にお いては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [134.1] [101.0] 100 79,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は小さく土地取引件数、取引 価格、需給は持ち直し傾向。一方で旧市街地 の需要は減退傾向が見られる。 商業施設等の進出もあり生活利便性は向上し つつあり、地価は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％