別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八幡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市橋本新石２５番１２ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6.4m市道 水道、ガス、下水 橋本 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．４ｍ市道　 交通 施設 橋本駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はない。新型コ ロナの影響は極めて小さい。当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市に存する中規模住宅を中心とする範囲。需要者は八幡市内の居住者が中心で あり、他市からの転入はあまり見られない。中古住宅の需要は、住環境が良好で徒歩圏であるため、安定しており、新 型コロナの影響も極めて小さい。熟成した住宅地域であるため新規供給は少なく、中古の戸建住宅物件は２０００万円 程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんどなく、指定容積率が低く経済合理性からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益 価格は試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に価 格が決定されることが一般的と認められている。よって比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [122.2] [100.0] 100 86,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡市の人口は微減、世帯数は微増傾向。景 気は緩やかに持ち直している。立地条件の優 れる不動産の需要は安定している。 最寄り駅まで徒歩圏にあり、住環境が比較的 良好で、需要は安定しており、新型コロナの 影響も極めて小さく、地価はやや上昇傾向に ある。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％