別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八幡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市八幡小松６番１２外 ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 石清水八幡宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 石清水八幡宮駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の建売住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。新型コロナの影響は極め て小さい。当面の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市に存する小規模住宅を中心とする範囲。需要者は八幡市内の居住者が中心で あり、他市からの転入はあまり見られない。最寄り駅から徒歩圏外であり、住環境もやや劣り新型コロナの影響は極め て小さいが、中古住宅の需要はやや弱い。周辺では一部新規開発も見られるが、熟成した住宅地域であるため新規供給 は少ない。中古の戸建住宅物件は１０００万円までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模が小さく、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなか った。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [169.2] [102.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡市の人口は微減、世帯数は微増傾向。景 気は緩やかに持ち直している。既成の住宅地 は人口減少、高齢化のため需要は減少傾向に ある。 新型コロナの影響は極めて小さいが、交通接 近条件が劣り、住環境もやや劣るため、地価 は依然と下落傾向が続いている。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％