別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八幡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市八幡科手１１番５ ②地積 　(㎡) 71   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m道路 水道、ガス、下水 石清水八幡宮 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 石清水八幡宮駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、当面は概ね現状を維持するものと予測する。今後の需給動向は弱 含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡市における京阪本線沿線の小規模一般住宅を中心とする地域である。中心的な需要者は八幡市の居住 者であり、転入は少ない。最寄り駅徒歩圏内にあるが居住環境等において特筆すべき点はなく、近隣地域では建ち並び も古くなっており、新型コロナの影響は小さいものの、需給は弱含みで推移している。土地は５００万円前後、新築戸 建住宅の場合は２０００万円台を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件より経済合理性のある賃貸住宅の床面積が確保できないと判断されることから収益価格は試算しない。近隣地 域は自己使用目的の戸建住宅が大半の地域であり、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められ る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映して説 得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [160.7] [100.0] 100 65,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡市の総人口は減少、世帯数は増加、直近 では転入出が均衡。新型コロナの社会経済へ の影響は逓減しているが、市内の地価動向は 地域毎に異なる。 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に 特段の変動は見られない。建ち並びが古くな っているが建て替えの動きはうかがえない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％