鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長岡京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｉ -105	京都市右京区		更地	（　）	長方形	南15.6m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,282)
b	２３Ｋ２Ｒ -6	向日市		更地	（　）	ほぼ台形	西10m府道、北東4.4m、東3.8m、三方路		近商 (90,200)
c	２３Ｋ２Ｐ -7	向日市		建付地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、南4.5m、角地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	２３Ｋ２Ｉ -125	長岡京市		建付地	（　）	不整形	北西10m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｉ -114	京都市西京区		建付地	（　）	不整形	東12.5m府道、南4.3m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,715	100 [ 125.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,055	100 [ 93.0]	322,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 285,714	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	286,836	100 [ 82.9]	346,002		346,000
c	(　 ) 282,014	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	273,337	100 [ 81.6]	334,972		335,000
d	(　 ) 222,820	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	255,005	100 [ 77.6]	328,615		329,000
e	(　 ) 202,666	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	226,068	100 [ 76.0]	297,458		297,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地取得	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	隣地取得	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

長岡京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,326,761	1,607,630	5,719,131	3,921,050	1,798,081	（　0.9519） 1,711,593	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	39,804,488 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	108.00	Ｓ3	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	7.3 m x 22.4 m	前面道路：府道　 10.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所仕様で各階フロア貸し、仕様は標準的。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	80.0	86.40	2,933	253,411	7.0	1,773,877
							0.0	0
2～ 3	事務所	108.00	85.0	91.80	2,100	192,780	7.0	1,349,460
							0.0	0
～

～

～

計		324.00	83.3	270.00		638,971		4,472,797
								0

⑨年額支払賃料	638,971 円　×　12ヶ月　＝　 7,667,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,667,652 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,383 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,284,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,472,797 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,326,761 円　　　　（　 44,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-2	2,765 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	3,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,933 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-4	1,573 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,809
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,000 円	59,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	230,030 円	7,667,652　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 410,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 490,800 円	59,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,607,630 円　（　　　　　　 9,743 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,921,050 円（　　　　　 23,764 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,326,761 円
②総費用	1,607,630 円
③純収益　①－②	5,719,131 円
④建物等に帰属する純収益	3,921,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,798,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,711,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,804,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
長岡京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長岡京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三浦　正樹

TEL.

鑑定評価額

54,000,000 円

１㎡当たりの価格

327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長岡京市開田１丁目１２１番１１｢開田１－１９－２０｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗Ｗ2	小売店舗のほか営業所等が建ち並ぶ商業地域	南10.3m府道	水道、ガス、下水	長岡天神 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．３ｍ府道

交通

施設

長岡天神駅東方

470m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗のほか営業所等が建ち並ぶ商業地域で、天神通の道路拡幅工事、市庁舎の整備は進捗中である。新型
コロナの影響はほとんどなく、今後は商業地域として発展していくものと予測する。地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね長岡京市及び周辺市等の商業地域である。需要者は地縁性をもつ個人事業者及び中小規模の法人が中
心である。駅に近く、公共施設にも近く希少性もあり、供給は少ない。新型コロナの影響も極めて小さく需要は堅調で
ある。立地条件の優る物件は高値取引が見られる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見
出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は駅前近くの商業地域で、小売店舗や営業所等が建ち並ぶ商業地域で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程
度はあまり高くなく、収益価格はやや規範性が劣る。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長岡京（府） 5-2           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    317,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は各種政策の効果もあって、緩やかに持
ち直している。駅前商業地の需要は堅調であ
る。

道路の拡幅、市庁舎の整備が進捗中で、地域
的な発展への期待は大きく、新型コロナの影
響も極めて小さく、地価は上昇傾向にある。

変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

長岡京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｉ -122	長岡京市		建付地	（　）	不整形	北西10m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｉ -123	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３Ｋ２Ｉ -126	長岡京市		更地	（　）	長方形	北東24m府道、南東5m、角地		１中専高度2種最高20m (80,200)
d	２３Ｋ２Ｒ -6	向日市		更地	（　）	ほぼ台形	西10m府道、北東4.4m、東3.8m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,734	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	221,899	100 [ 67.9]	326,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 220,690	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,593	100 [ 72.0]	325,824		326,000
c	(　 ) 255,954	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	254,712	100 [ 72.1]	353,276		353,000
d	(　 ) 285,714	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	286,836	100 [ 83.8]	342,286		342,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

長岡京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,735,007	1,626,950	6,108,057	4,319,260	1,788,797	（　0.9756） 1,745,150	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,584,884 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	7.3 m x 22.4 m	前面道路：府道　 10.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付事務所を想定した。店舗・事務所はフロアー貸し。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	2,882	265,144	5.0	1,325,720
							0.0	0
2～ 3	事務所	115.00	85.0	97.75	2,100	205,275	5.0	1,026,375
							0.0	0
～

～

～

計		345.00	83.3	287.50		675,694		3,378,470
								0

⑨年額支払賃料	675,694 円　×　12ヶ月　＝　 8,108,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,108,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 405,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,702,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,378,470 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,735,007 円　　　　（　 46,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-2	2,765 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	2,978	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,894 円/㎡　月額支払賃料（　 2,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-1	2,062 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	319,000 円	63,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	243,250 円	8,108,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 410,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 526,300 円	63,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,626,950 円　（　　　　　　 9,860 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,800,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,319,260 円（　　　　　 26,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,735,007 円
②総費用	1,626,950 円
③純収益　①－②	6,108,057 円
④建物等に帰属する純収益	4,319,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,788,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,745,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,584,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）