鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長岡京 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｋ -29	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、東4m、角地		準工 (70,200)
b	２３Ｋ２Ｋ -30	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	２３Ｋ２Ｆ -11	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		準工 (70,200)
d	２３Ｋ２Ｈ -198	長岡京市		建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	２３Ｋ２Ｋ -28	長岡京市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,809	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,788	100 [ 85.9]	197,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 171,969	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,271	100 [ 90.0]	188,079		188,000
c	(　 ) 174,709	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	173,510	100 [ 89.2]	194,518		195,000
d	(　 ) 159,907	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,666	100 [ 88.1]	183,503		184,000
e	(　 ) 168,765	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,609	100 [ 85.4]	198,605		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

長岡京 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,857,996	707,451	3,150,545	2,274,470	876,075	（　0.9742） 853,472	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,397,091 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡京 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.20	ＬＳ2	194.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ファミリータイプで平均専有面積は約４０～４５㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	97.20	90.0	87.48	1,779	155,627	2.0	311,254
							1.0	155,627
～

～

～

～

計		194.40	90.0	174.96		311,254		622,508
								311,254

⑨年額支払賃料	311,254 円　×　12ヶ月　＝　 3,735,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,735,048 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 198,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,776,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	622,508 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 311,254 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 75,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,857,996 円　　　　（　 23,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-9	1,537 ( 1,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,779 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-5	1,994 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡京 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,500 円	34,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,251 円	3,975,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,300 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,451 円　（　　　　　　 4,288 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,274,470 円（　　　　　 13,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,857,996 円
②総費用	707,451 円
③純収益　①－②	3,150,545 円
④建物等に帰属する純収益	2,274,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	876,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	853,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,397,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
長岡京 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長岡京 -13

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　津田　浩伸

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長岡京市東神足２丁目３７番６｢東神足２－３－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	台形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	北5.4m市道	水道、ガス、下水	長岡京 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、５．
４ｍ市道

交通

施設

長岡京駅南方

580m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大規模工場に隣接した新旧の住宅が見られる既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。当面
の需給動向は、強含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長岡京市及び向日市におけるＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線の駅徒歩圏内にある住宅地域である。中
心的需要者は長岡京市及び周辺市町の居住者である。最寄り駅徒歩圏内にあって利便性が高いことから需要は堅調、一
方で供給は限定的であり、新型コロナの影響も小さく、需給は強含みで推移している。画地規模にもよるが、土地は２
０００万円～３０００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると
認められることから、比準価格の相対的説得力は高い。近隣地域の周辺には共同住宅も見られるが、自己使用の戸建住
宅が大半の地域であり、不動産の収益性が価格形成に及ぼす影響は極めて小さい。よって、市場参加者が重視する比準
価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 230,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[121.6]

[100.0]
100

192,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長岡京市の総人口は増加傾向、近年は転入超
過が続く。新型コロナが社会経済活動に与え
る影響は逓減しており、地価動向は底堅く推
移。

新旧の住宅が混在する既成住宅地域であり、
地域要因に特段の変動はみられない。駅徒歩
圏内にあって、堅調な住宅需要を背景に需給
は強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

長岡京 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｆ -8	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２３Ｋ２Ｆ -9	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		準工 (70,200)
c	２３Ｋ２Ｈ -184	長岡京市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ２Ｋ -30	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,407	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,995	100 [ 90.2]	197,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 171,772	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,751	100 [ 91.2]	186,130		186,000
c	(　 ) 199,449	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,443	100 [ 98.8]	203,890		204,000
d	(　 ) 171,969	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,271	100 [ 94.0]	180,076		180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

長岡京 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,777,551	705,728	3,071,823	2,188,340	883,483	（　0.9753） 861,661	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,583,205 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡京 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.20	ＬＳ2	194.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性、画地規模等を勘案し共同住宅（若年世帯向け平均約４４㎡）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内部階段の同種同規模建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	97.20	90.0	87.48	1,704	149,066	2.0	298,132
							2.0	298,132
～

～

～

～

計		194.40	90.0	174.96		298,132		596,264
								596,264

⑨年額支払賃料	298,132 円　×　12ヶ月　＝　 3,577,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,577,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 190,879 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,626,705 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	596,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 596,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 145,181 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,777,551 円　　　　（　 22,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-1	1,667 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,704 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-3	1,789 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	1,687
c	２３Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-8	1,526 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,615

長岡京 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,500 円	34,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,528 円	3,817,584　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,900 円	34,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,728 円　（　　　　　　 4,277 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,188,340 円（　　　　　 13,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,777,551 円
②総費用	705,728 円
③純収益　①－②	3,071,823 円
④建物等に帰属する純収益	2,188,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	883,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	861,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,583,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）