別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡京 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -11 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市城の里１９番５ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 長岡京 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 長岡京駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 整然とした区画に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅にはやや遠いが、今後とも現状を維持して推移す るものと予測する。需給は堅調で、地価も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄京都線、ＪＲ東海道本線沿線の駅圏で、長岡京市街地及びその周辺に存する住宅地域である。需 要者は同圏域及びその周辺地域に居住する一次及び二次取得者層である。周辺においては開発に伴う分譲住宅が見られ 、活発な供給があり、需給は安定的である。土地は３０００万円台前半、細分化が可能な画地規模では新築の戸建物件 は総額４０００万円程度が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般戸建住宅中心の住宅地域で、自用目的での取引が大半を占めている。周辺は一部に共同住宅も見受けられるが、区 画の整った住宅地域では新規に土地を取得し、共同住宅の建設を目論む土地需要者は見られず、収益価格の算出は断念 した。実勢相場を反映した規範性の高い比準価格が得られた事より、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [131.2] [100.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による経済情勢は改善され つつあるが、消費者物価の上昇、企業の景況 感悪化により、地価の先行きは不透明感があ る。 周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は ない。区画の整った住宅地では需要は安定し ており、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％