別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市調子１丁目７１番８９ ｢調子１－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く建ち並ぶ住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 西山天王山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 西山天王山駅東方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の変動要因はなく、当分の間は現状を 維持すると予測する。新型コロナの影響は殆ど見られず、駅接近に優る標準地の地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長岡京市を中心として隣接市町を含む、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。 想定される需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、 １５００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円台を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が多い住宅地域で、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であること、画地 規模や近隣地域等の賃貸住宅の建設状況等を勘案すると、収益物件用地としての需要は考えにくいため、収益還元法は 適用せず、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [103.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡京市の総人口、世帯数共に微増傾向、新 設住宅着工件数は直近ではやや増加傾向にあ る。宅地の需給バランスは概ね保たれている 。 最寄り駅や商業施設に近く、また周辺では宅 地分譲や大規模な病院の移転などの開発も見 られ、周辺地域の熟成度が高まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％