別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡京 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三田村　公司   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市開田４丁目７０８番４３ ｢開田４－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い商業施設に近い 住宅地域 北6m私道 水道、ガス、下水 長岡天神 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ長岡京駅徒歩圏内にあり ２鉄道路線が利用可能な住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 長岡天神駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 以前に開発された駅、ショッピングセンター等に比較的近い小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も地 域要因に大きな変化はなく推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線・ＪＲ東海道本線の沿線に存する小規模一般住宅地域である。主たる需要者は同圏域の居住者 等で、阪急長岡天神駅とＪＲ長岡京駅のほぼ中間点に位置するという利便性の高さから需要は旺盛で価格は強含みで推 移している。標準的画地規模での更地価格は３，０００～４，０００万円程度、中古住宅では３，５００万円台程度が 取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視さ れる地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上 の観点を踏まえ、代表標準地との均衡も得られていることから比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 84.7] [100.0] 100 276,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    263,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、長引く新型コロナウイルス感染症の 状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直し の動きには弱さがみられ、今後もその動向が 注視される。 駅・店舗等に近い小規模一般住宅地域であり 、特段の地域要因の変動はないが、景気回復 を反映し、地価は上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％