別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡京 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市粟生田内２８番９０ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 長岡天神 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 長岡天神駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅地域としてほぼ熟成しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持 するものと予測する。新型コロナの影響も極めて小さく、需要は安定しており、地価はやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡京市を中心に隣接する市町内の中規模住宅地域の範囲。需要者の中心は京都市に通勤する居住者が 中心である。新型コロナの影響も極めて小さく、交通接近条件がやや劣るが、環境が比較的良好なため需要は安定して いる。標準的画地の規模の土地で２６００万円台、中古の戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度の物件が需要の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんどなく、指定容積率が低く経済合理性からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益 価格は試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に価 格が決定されることが一般的と認められている。よって比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [103.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡京市の人口・世帯数とも微増傾向。景気 は緩やかに持ち直している。不動産需要は立 地条件によるが、安定している。 交通接近条件は劣るが、住環境が良好なため 、需要は比較的堅調で、新型コロナの影響も 極めて小さく、地価はやや上昇傾向にある。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％