鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

向日 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｒ -6	向日市		更地	（　）	ほぼ台形	西10m府道、北東4.4m、東3.8m、三方路		近商 (90,200)
b	２３Ｋ２Ｂ -13	向日市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.6m市道、南4m、角地		１住居高度2種最高20m (76,222)
c	２３Ｋ２Ｉ -119	長岡京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,160)
d	２３Ｋ２Ｆ -4	長岡京市		更地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｉ -110	京都市西京区		建付地	（　）	長方形	東6m私道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,714	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	286,836	100 [ 101.3]	283,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 312,203	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	308,566	100 [ 111.8]	275,998		276,000
c	(　 ) 392,000	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	420,000	100 [ 141.0]	297,872		298,000
d	(　 ) 156,740	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,815	100 [ 62.8]	256,075		256,000
e	(　 ) 260,658	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,999	100 [ 102.3]	262,951		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

向日 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,617,235	773,066	2,844,169	2,137,200	706,969	（　0.9753） 689,507	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,670,614 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.00	Ｓ3	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	87 ㎡	8.4 m x 10.4 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.00	85.0	49.30	2,420	119,306	6.0	715,836
							0.0	0
2～ 3	事務所	58.00	90.0	52.20	1,980	103,356	6.0	620,136
							0.0	0
～

～

～

計		174.00	88.3	153.70		326,018		1,956,108
								0

⑨年額支払賃料	326,018 円　×　12ヶ月　＝　 3,912,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,912,216 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,599,239 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,956,108 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,617,235 円　　　　（　 41,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-10	1,548 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,432 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-11	1,807 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,677
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

向日 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,000 円	31,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,366 円	3,912,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 257,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 773,066 円　（　　　　　　 8,886 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,137,200 円（　　　　　 24,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,617,235 円
②総費用	773,066 円
③純収益　①－②	2,844,169 円
④建物等に帰属する純収益	2,137,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	706,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	689,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,670,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
向日 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

向日 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　山下　光弘

TEL.

鑑定評価額

23,000,000 円

１㎡当たりの価格

264,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	向日市寺戸町久々相１８番１６				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗、営業所等が並ぶ駅前の商業地域	南東14m府道	水道、ガス、下水	向日町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ府道

交通

施設

向日町駅近接

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅近接の商業地域である。将来的にはＪＲ向日町駅東口開設や
大企業進出の動きもあり、暫時発展的に推移する可能性がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 279,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね向日市を中心とした周辺市の商業地域である。需要者の中心は、同圏域の個人事業者及び中小企業
等である。最寄り駅に近接した好立地条件ではあるが、現状、東向日駅周辺に比して繁華性は劣っている。しかしなが
ら周辺背後地の住宅地需要は堅調であり、また需要者の業種・業態により選好される規模等が多様であることから、需
要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、小売店舗、営業所等が建ち並び、賃貸物件も見受けられるが、規模や業種業態が多岐にわたり、中心とな
る賃料水準を見出すのは困難で、想定要素が多く、規範性にやや劣ると考察される。したがって市場性を反映した実証
的価格で信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 308,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[124.6]

[100.0]
100

263,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響など景気動向には不透明感
もあるが向日市内の人口は増加しており、不
動産価格は中長期的には上昇傾向にある。

現状は繁華性の劣る地域であるが、駅至近で
発展的要素も内在している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

向日 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｒ -6	向日市		更地	（　）	ほぼ台形	西10m府道、北東4.4m、東3.8m、三方路		近商 (90,200)
b	２３Ｋ２Ｐ -7	向日市		建付地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、南4.5m、角地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	２３Ｋ２Ｑ -7	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)
d	２３Ｋ２Ｆ -4	長岡京市		更地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,714	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	286,836	100 [ 99.4]	288,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	289,000
b	(　 ) 282,014	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	273,337	100 [ 102.3]	267,192		267,000
c	(　 ) 222,917	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	264,616	100 [ 102.0]	259,427		259,000
d	(　 ) 156,740	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,815	100 [ 53.8]	298,913		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 279,000 円／㎡]

向日 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,681,226	774,371	2,906,855	2,150,900	755,955	（　0.9753） 737,283	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,756,432 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.00	Ｓ3	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	87 ㎡	8.4 m x 10.4 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.00	85.0	49.30	2,388	117,728	6.0	706,368
							0.0	0
2～ 3	事務所	58.00	90.0	52.20	1,950	101,790	6.0	610,740
							0.0	0
～

～

～

計		174.00	88.3	153.70		321,308		1,927,848
								0

⑨年額支払賃料	321,308 円　×　12ヶ月　＝　 3,855,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,855,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,662,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,927,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,681,226 円　　　　（　 42,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-10	1,548 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,388 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｈ（賃）　　　　-11	1,807 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

向日 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,000 円	31,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,671 円	3,855,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,000 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 774,371 円　（　　　　　　 8,901 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,150,900 円（　　　　　 24,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,681,226 円
②総費用	774,371 円
③純収益　①－②	2,906,855 円
④建物等に帰属する純収益	2,150,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	755,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	737,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,756,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）