別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 向日 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市上植野町南開８番１５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 空地 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 西向日 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    35 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、７． ２ｍ市道 交通 施設 西向日駅南東方 190m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、駅に近い中規模一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因には特段の変化はない 。コロナ禍による影響はほとんど見られず、今後も需要は底堅く、価格水準は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、向日市及び長岡京市を中心とするＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線の居住環境が良好な住宅地域であ る。主たる需要者は、向日市及び長岡京市等の居住者であり、専ら二次取得者が多い。駅等の交通利便性に優れ、居住 環境が良好であることに加え、供給が限られるが、規模が大きく総額が嵩むため、地価には頭打ち感も見られる。画地 規模にもよるが、取引の中心となる価格帯は、土地で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境が良好な閑静な住宅地域である。自用目的の取引が中心となる地域であり、収益還元法は適用し ていない。本件は、取引事例比較法のみの適用であるが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算し ており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    214,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 87.3] [103.0] 100 253,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 向日市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏は 需要が堅調であり、不動産価格は中期的には 上昇傾向にある。 交通利便性に優れる既成の住宅地域である。 コロナ禍による影響はほとんど見られず、市 場動向に影響を与える特段の変動要因は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％