別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 向日 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市寺戸町大牧１番４３ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 東向日 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 東向日駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。住環境及び総額的な観点 から、不動産需要は堅調であり地価は若干の上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね向日市及び隣接する京都市西京区南部の住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は同圏域の自用 目的の居住者である。交通利便性にやや劣るが、住環境や総額的な観点から一定の需要も見込める地域である。複合不 動産の場合は建物の規模、築年数等により様々であり、中心価格帯の把握は難しいが概ね２千万円台の取引が多い。土 地は標準地程度の規模で概ね１千５百万円程度、新築の戸建物件は３千万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅が大半であり、行政的条件、画地条件等から経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではな い。また、最寄駅からやや離れ土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。対象 標準地の存する地域は居住の快適性を重視する熟成度の高い住宅地域であり、自用目的での取引が大半であるため、実 証性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    214,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [123.2] [100.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 向日市のここ数年の人口はほぼ横ばい、世帯 数は微増傾向。新型コロナの不動産市場への 影響は用途、地域等で程度の差が認められる 。 丘陵地の住宅地域であるが、スーパー等生活 利便施設も徒歩圏内に複数あり、不動産需要 は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％