鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

城陽 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｍ -18	京都市伏見区		底地	（　）	不整形	西50m国道、北25.5m、角地		工業 (70,300)
b	２３Ｋ３Ｄ -111	城陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、北9m、角地		工業高度6種最高31m (80,200)
c	２３Ｋ３Ｄ -110	宇治市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西6m、角地		準工高度4種最高20m (80,200)
d	２３Ｋ３Ｐ -103	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	北西2.4m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｄ -41	木津川市		更地	（　）	不整形	東11.5m国道、西6m、二方路		準工高度4種最高15m 地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 37,047) 92,618	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	106,406	100 [ 128.7]	82,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,700
b	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,398	100 [ 94.1]	86,502		86,500
c	(　 ) 90,875	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,522	100 [ 118.6]	78,855		78,900
d	(　 ) 90,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	93,566	100 [ 114.5]	81,717		81,700
e	(　 ) 55,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	60,355	100 [ 78.4]	76,983		77,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

城陽 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,979,501	5,431,680	18,547,821	11,741,400	6,806,421	（　0.9534） 6,489,242	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	150,912,605 円　　　　（　 60,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

城陽 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場・倉庫	830.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	2,506 ㎡	79.5 m x 35.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場・倉庫一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・倉庫	1,400.00	100.0	1,400.00	1,495	2,093,000	6.0	12,558,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,093,000		12,558,000
								0

⑨年額支払賃料	2,093,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,116,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,116,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,255,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,860,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,558,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,979,501 円　　　　（　 9,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-103	1,169 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,502 円/㎡　月額支払賃料（　 1,495 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-3	1,472 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,472
c	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-107	1,573 ( 1,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,573

城陽 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,188,000 円	198,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	753,480 円	25,116,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,460,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,633,500 円	198,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,431,680 円　（　　　　　　 2,167 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,741,400 円（　　　　　 4,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,979,501 円
②総費用	5,431,680 円
③純収益　①－②	18,547,821 円
④建物等に帰属する純収益	11,741,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,806,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,489,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,912,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
城陽 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

城陽 9-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　惠子

TEL.

鑑定評価額

189,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	城陽市奈島下ノ畔２０番２				②地積　(㎡)	2,506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	不整形 2:1	工場、倉庫兼事務所等Ｓ2	中小規模工場のほかに農地等が混在する工業地域	東12m国道	水道、下水	山城青谷 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 250 ｍ、南 200 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

工場兼事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

山城青谷駅北西方

900m

法令

規制

工専
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに形成された工業地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推
移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都府南部を中心とし、高速道路ＩＣ周辺や、国道等の沿道及びその背後に形成される工業地域と判定
した。需要者は、自用の工場、倉庫等を需要する法人が中心となる。複数の高速道路が整備され、広域的かつ高度な輸
送が可能であることから、高速道路ＩＣへのアクセスが良好な地域を中心に、工業地需要が堅調に推移している。市場
での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１億円台半ば～後半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[100.0]

100
[150.7]

[100.0]
100

75,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景
気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ
ているとともに、物価上昇等の影響に注意す
る必要がある。

国道沿いの地域で、高速道路ＩＣへアクセス
しやすいことから、工業地需要が堅調に推移
している。地価水準は、上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

城陽 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｂ -1	宇治市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.8m市道、南6m、二方路		準工高度4種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｎ -102	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、中間画地		準工高度4種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｄ -111	城陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、北9m、角地		工業高度6種最高31m (80,200)
d	２３Ｋ２Ａ -21	久世郡久御山町		建付地	（　）	長方形	東6.6m町道、西65m、二方路		工専高度地区5種 (60,200)
e	２３Ｋ２Ａ -20	久世郡久御山町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		工専高度地区5種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,943	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	123,365	100 [ 154.3]	79,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,000
b	(　 ) 124,129	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,867	100 [ 157.9]	79,713		79,700
c	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,398	100 [ 99.7]	81,643		81,600
d	(　 ) 104,671	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	108,263	100 [ 136.3]	79,430		79,400
e	(　 ) 83,315	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,481	100 [ 114.5]	76,403		76,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +71.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +58.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +56.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +31.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,600 円／㎡]

城陽 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,204,058	5,682,436	18,521,622	12,630,900	5,890,722	（　0.9534） 5,616,214	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	130,609,628 円　　　　（　 52,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

城陽 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼倉庫	830.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	2,506 ㎡	79.5 m x 35.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の事業所兼倉庫（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	事業所兼倉庫	1,400.00	100.0	1,400.00	1,509	2,112,600	6.0	12,675,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,112,600		12,675,600
								0

⑨年額支払賃料	2,112,600 円　×　12ヶ月　＝　 25,351,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,351,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,267,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,083,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,675,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,204,058 円　　　　（　 9,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-101	1,442 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	1,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,517 円/㎡　月額支払賃料（　 1,509 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-103	1,169 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	1,476
c	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-104	1,562 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,647

城陽 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,278,000 円	213,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	760,536 円	25,351,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,460,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,757,200 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,682,436 円　（　　　　　　 2,268 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,630,900 円（　　　　　 5,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,204,058 円
②総費用	5,682,436 円
③純収益　①－②	18,521,622 円
④建物等に帰属する純収益	12,630,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,890,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,616,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,609,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,100 円／㎡）