別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 城陽 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -13 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市上津屋野上５２番外 ②地積 　(㎡) 463   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 東4.3m市道 水道、下水 久津川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 久津川駅西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持すると予測する。市街地への アクセスは良好であるが、需要者が地縁的選好性を有する個人等に限定されるため、需給はやや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城陽市及び周辺市町における市街化調整区域内の住宅地域や、市街化区域内で地域要因等の類似性を有す る住宅地域である。需要者は本地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。本地域は市街地へのアクセスが良好で あるものの、周辺には農地等も多く、需要が地縁関係者等に限定されるため、需給はやや弱含みで推移している。需要 の中心となる価格帯は、画地規模や地域要因によって相当の差異が生じているため、総額、単価共に見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅や一般住宅が見られる旧来からの既成住宅地域である。市街化調整区域内に位置し、需要が限定さ れるが、信頼性ある取引事例を広域的に収集し、適切に補修正を行い、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判 断する。一方、近隣地域周辺に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため、収益還元法の適用は断 念した。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [154.5] [100.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市では、駅徒歩圏内や街路条件の良い住 宅地を中心として、住宅地需要は堅調さを維 持している。東部の丘陵地でも需給の底堅さ が見られる。 調整区域内に位置する既成住宅地域であり、 市街地へのアクセスは良好であるが、需要が 限定されるため、需給はやや弱含みの傾向が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％