別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 城陽 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉川　啓介   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市水主北垣内３５番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,160) 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に作業 所等が混在する住宅 地域 西3.8m市道 水道、ガス、下水 富野荘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．８ｍ 市道 交通 施設 富野荘駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 いわゆる農家集落地域であり、土地利用に変化等は見られず、当面は現状を維持するものの、中長期的には衰退 傾向で推移するものと予測され、地価水準の動向についても同様と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城陽市郊外及び隣接市町に存する集落地域一円と把握した。需要者は地元住民がほとんどで外部からの転 入は少ない。従来から定住指向の強い地域であり、人口減少、高齢化が進む中、需要供給ともに少ない状況にある。取 引件数が少なく、取引価格にもバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を標準とする集落地域で、自用目的の取引が中心であり、貸家に対する需要は極めて少なく、収益 性を前提として価格が形成される要素はほとんど無いことから、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場に おける実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　井手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [ 75.4] [101.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市では人口減少、高齢化率も高い傾向に ある。不動産市場は高速道路網及び関連施設 の整備が進む中、総じて堅調な動きとなって いる。 市街地外縁部に存する集落地域であり、転入 需要も見られず、地価は弱含みの状況が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％