別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 城陽 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -10 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市富野森山１番３８ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 長池 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 長池駅北方 130m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、駅徒歩圏内に位置し、商業施設も距離的に近いため、利便性は良好であ る。安定した需要が見られ、需給は底堅く推移している。東部丘陵地開発の進捗による影響は現状見られない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城陽市内のＪＲ奈良線及び近鉄京都線沿線に位置する住宅地域である。需要者は城陽市及び周辺市町の一 次取得者等が中心である。本地域は駅徒歩圏内で商業施設にも近く、利便性が良好であるため、安定した需要があり、 需給は底堅く推移している。東部丘陵地開発による今後の影響も注目される。需要の中心となる価格帯は、面積１４０ ㎡程度の土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場における 取引相場を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、自用の戸建住宅が中心的 な住宅団地内に位置し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、実証 的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [167.8] [102.0] 100 81,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市では、駅徒歩圏内や街路条件の良い住 宅地を中心として、住宅地需要は堅調さを維 持している。東部の丘陵地でも需給の底堅さ が見られる。 駅徒歩圏内に位置し、商業施設も距離的に近 いため、需要が安定し、需給は底堅く推移し ている。東部丘陵地開発の進捗による影響は まだ見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％