別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 城陽 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -7 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市寺田深谷６４番９６ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 城陽 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 城陽駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 駅から離れた丘陵部に位置する閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ奈良線各駅を最寄りとする城陽市東部及び宇治市南部の住宅地域である。需要者は、市内居住者の 住替えや戸建住宅を選好するファミリー層である。駅からの距離を有する高台の住宅地域で、従来から市内中心部と比 較した相対的な需要は弱含みであるが、居住環境が良好であり、周辺取引は安定的に推移している。中心となる価格帯 は、標準地規模の土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性が重視される閑静な住宅地域である。自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した 比準価格が説得力を有する。また、対象標準地の公法規制等の観点から、共同住宅等の賃貸物件を想定することは現実 的ではなく、戸建住宅の賃貸市場も未成熟である。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地 との均衡を考慮し、更に単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [150.5] [102.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市の人口は減少傾向にある。京都市南部 から鉄道線沿いに需要の拡大が認められるが 、街路条件、駅接近性、地勢の優劣により地 価の強弱がある。 地域要因に大きな変動はない。市内中心部と 比較して相対的な選好性は劣るが、居住環境 が良好な住宅地域として需要は安定的である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％