別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 城陽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市久世下大谷６番７ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 新田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．８ｍ市道 交通 施設 新田駅南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された戸建住宅地域として熟成し、近時は区画分割も散見されるが、このほか特段の地域変動要因 は認められず、当面において現状の住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ奈良線、近鉄京都線沿線駅を最寄りとし、主に当市及び隣接する宇治市に跨る住宅地域一帯。需要 者は圏域内の居住者が中心である。全般的な景気動向の下、駅徒歩圏を中心とする住環境良好な住宅地域の需要は堅調 さを増している。需要の中心となる価格帯は、対象標準地規模の土地で２．６千万円前後、新築戸建物件では４千万円 前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性や地縁的な選好性が重視される戸建住宅地域として熟成し、地域内における取引は自用目的の戸建住宅が 支配的と認められる。したがって賃貸市場の成熟の程度は低位であり、行政的条件等も踏まえた賃貸事業性の観点から 収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [132.1] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は緩やかな持直し途上にあるが、物 価の上昇傾向等には留意を要する。城陽市の 不動産市場は総じて安定的である。 中規模画地を標準とする傾斜地勢の地域であ るが、駅徒歩圏で住環境も標準的なため、地 価は幾分上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％