鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

亀岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｂ -2011	亀岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m区画街路、中間画地		商業地区計画等土地区画整理事業 (100,400)
b	２３Ｋ４Ｂ -45	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	北10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２３Ｋ４Ｍ -2009	亀岡市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m国道、西6.5m、二方路		準工 (60,200)
d	２３Ｋ４Ｍ -30	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	２３Ｋ４Ｍ -2025	亀岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、東12m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,672	100 [ 154.6]	98,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 82,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,106	100 [ 85.1]	96,482		99,400
c	(　 ) 87,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	89,979	100 [ 90.8]	99,096		102,000
d	(　 ) 97,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,498	100 [ 96.8]	100,721		104,000
e	(　 ) 63,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,949	100 [ 62.6]	98,960		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +39.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -38.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

亀岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,222,362	4,553,994	18,668,368	16,331,700	2,336,668	（　0.9497） 2,219,134	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	46,231,958 円　　　　（　 59,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	782 ㎡	18.7 m x 37.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を参考として査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,503	800,960	3.0	2,402,880
							1.0	800,960
2～ 3	事務所	400.00	85.0	340.00	1,760	598,400	3.0	1,795,200
							1.0	598,400
～

～

～

計		1,200.00	83.3	1,000.00		1,997,760		5,993,280
								1,997,760

⑨年額支払賃料	1,997,760 円　×　12ヶ月　＝　 23,973,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,973,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,198,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,774,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,993,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,997,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 390,962 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,222,362 円　　　　（　 29,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４Ｍ賃　　　　-2	1,309 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 91.0]	100 [ 70.0]	2,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,552 円/㎡　月額支払賃料（　 2,503 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ４Ｍ賃　　　　-3003	3,244 ( 3,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,534
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

亀岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	924,000 円	231,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	719,194 円	23,973,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 600,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,848,000 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,553,994 円　（　　　　　　 5,824 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,331,700 円（　　　　　 20,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,222,362 円
②総費用	4,553,994 円
③純収益　①－②	18,668,368 円
④建物等に帰属する純収益	16,331,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,336,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,219,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,231,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
亀岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

亀岡 5-2

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　吉岡　和潔

TEL.

鑑定評価額

77,400,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	亀岡市荒塚町２丁目２０番５２外｢荒塚町２－４－１７｣				②地積　(㎡)	782 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:2	事務所ＲＣ3	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西12m国道、北西側道	水道、下水	亀岡 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

亀岡駅南西方

1.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型施設等が建ち並ぶほぼ成熟した路線商業地域で、土地利用に格別の変化等は見られず当面は現状維持程度
で安定的に推移するものと予測される。地価水準については横ばい乃至微増傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、同市及び周辺市町で形成される路線商業地域を中心とする圏域である。需要者は広域的に多店舗展開す
る各種法人及び地元事業者等が中心である。広域的に形成された幹線道路沿いの商業地域で車両交通量が多いことから
商況は安定的に推移し、需給関係は比較的堅調に推移している。近隣地域内では各種規模形状の画地が混在し個別性が
強いこと及び需要者も広範囲に及ぶこと等が相俟って市場での需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は沿道型施設等が建ち並ぶ路線商業地域で低層店舗が多く、賃貸収益を目的とする店舗兼事務所等の収益物
件が少ない立地で、また、規模及び建物用途等が多様で賃料水準の把握等に困難を伴う地域であることから、収益価格
の規範性はやや劣るものと判断した。したがって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとと
もに、標準地の価格における経年推移及び指定基準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　亀岡（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     98,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地区画整理事業地内の車両利用の利便性に
優る幹線道路沿いに物販の新規出店が続き、
亀岡駅北側サンガスタジアム周辺に飲食店の
出店も見られる。

車両交通量が多い幹線道路沿いの路線商業地
域で、出店意欲が安定的に推移し、需要も底
堅いことから、地価は横ばい乃至微増傾向に
て推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

亀岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｍ -39	亀岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３Ｋ４Ｂ -45	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	北10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２３Ｋ４Ｍ -30	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２３Ｋ４Ｍ -2009	亀岡市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m国道、西6.5m、二方路		準工 (60,200)
e	２３Ｋ４Ｂ -2007	亀岡市		更地	（　）	不整形	北4.3m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,904	100 [ 69.3]	93,657	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	96,500
b	(　 ) 82,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,106	100 [ 84.2]	97,513		100,000
c	(　 ) 97,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,498	100 [ 97.9]	99,589		103,000
d	(　 ) 87,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	89,979	100 [ 91.8]	98,016		101,000
e	(　 ) 104,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	105,921	100 [ 103.8]	102,043		105,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

亀岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,043,814	4,520,464	18,523,350	16,190,300	2,333,050	（　0.9497） 2,215,698	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	46,160,375 円　　　　（　 59,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	782 ㎡	18.7 m x 37.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を勘案し、１階を店舗、２階及び３階を事務所のフロア貸し（分割可）と判定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

近隣地域の同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,455	785,600	3.0	2,356,800
							1.0	785,600
2～ 3	事務所	400.00	85.0	340.00	1,760	598,400	3.0	1,795,200
							1.0	598,400
～

～

～

計		1,200.00	83.3	1,000.00		1,982,400		5,947,200
								1,982,400

⑨年額支払賃料	1,982,400 円　×　12ヶ月　＝　 23,788,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,788,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,189,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,599,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,947,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,982,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 387,956 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,043,814 円　　　　（　 29,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４Ｇ賃　　　　-1	2,074 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	2,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,503 円/㎡　月額支払賃料（　 2,455 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ４Ｈ賃　　　　-4	2,249 ( 2,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,367
c	２３Ｋ４Ｍ賃　　　　-3001	3,448 ( 3,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,652

亀岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	916,000 円	229,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	713,664 円	23,788,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 600,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,832,000 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,520,464 円　（　　　　　　 5,781 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,190,300 円（　　　　　 20,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,043,814 円
②総費用	4,520,464 円
③純収益　①－②	18,523,350 円
④建物等に帰属する純収益	16,190,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,333,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,215,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,833 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,160,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,000 円／㎡）