鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

亀岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｍ -2009	亀岡市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m国道、西6.5m、二方路		準工 (60,200)
b	２３Ｋ４Ｍ -2028	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３Ｋ４Ｂ -2003	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.1m市道、西0.9m、北0.9m、三方路		１住居 (60,160)
d	２３Ｋ４Ｅ -9	舞鶴市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	89,979	100 [ 65.6]	137,163	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 92,542	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	90,727	100 [ 57.0]	159,170		159,000
c	(　 ) 89,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,793	100 [ 62.3]	139,315		139,000
d	(　 ) 91,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,070	100 [ 59.3]	150,202		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

亀岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,519,702	6,456,577	27,063,125	25,275,000	1,788,125	（　0.9512） 1,700,865	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,975,326 円　　　　（　 75,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	325.00	ＲＣ6	1,950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	488 ㎡	21.3 m x 22.9 m	前面道路：府道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～６階住居（単身者用、一室平均約３４㎡）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同規模・同用途の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	85.0	276.25	2,470	682,338	4.0	2,729,352
							1.0	682,338
2～ 6	住宅	325.00	85.0	276.25	1,660	458,575	4.0	1,834,300
							1.0	458,575
～

～

～

計		1,950.00	85.0	1,657.50		2,975,213		11,900,852
								2,975,213

⑨年額支払賃料	2,975,213 円　×　12ヶ月　＝　 35,702,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,657.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,702,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,856,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,846,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,900,852 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,975,213 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 563,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,519,702 円　　　　（　 68,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４Ｂ賃　　　　-2	1,540 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,694 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ４Ｍ賃　　　　-3004	1,604 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,604
c	２３Ｋ４Ｍ賃　　　　-2	1,309 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,621

亀岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	375,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,071,077 円	35,702,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,000 円	375,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,456,577 円　（　　　　　　 13,231 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	375,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,275,000 円（　　　　　 51,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,519,702 円
②総費用	6,456,577 円
③純収益　①－②	27,063,125 円
④建物等に帰属する純収益	25,275,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,788,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,700,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,975,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
亀岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

亀岡 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　宇野　行将

TEL.

鑑定評価額

68,300,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	亀岡市追分町馬場通２番９外				②地積　(㎡)	488 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	店舗ＲＣ3	店舗兼事務所に金融機関等もみられる商業地域	北10m府道	水道、下水	亀岡 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 35 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ府道

交通

施設

亀岡駅西方

240m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

対象地は亀岡駅南側の既成商業地域に位置しており、駅の北側では土地区画整理事業による開発が進んでいるが
、南側地域の繁華性への影響は現状では見られず、当面は地域要因に大幅な変化はないものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は亀岡市の商業地域である。駅前商業地域であるが近隣商業地的な特徴が強く、代替性を有する範囲は駅前
に限定されない。需要者は地元事業者及び不動産業者等である。亀岡市では自家用車での移動や最寄りの日用品店舗で
の物品購入が一般的であるため、駅近ではあるが事業用不動産需要は弱い。交通接近条件は良好であるため共同住宅用
地の需要はある程度見込まれる。中心となる価格帯は画地規模にばらつきがあるため把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域においてはテナントビルも見られるが、所有地の有効活用のため建設されたものが多く収益物件の取引は少な
い。このため、不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがって、需要者の
意思決定において重要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　亀岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[103.0]

100
[ 68.8]

[100.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

亀岡市では土地区画整理事業が活発であり、
住宅地のほか工業地団地の造成分譲も見られ
る。丘陵地の住宅団地にも既存住宅需要が認
められる。

駅南側地域の核店舗が閉店したが今後の利用
方法は未定であり、跡地活用動向について注
視する必要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

亀岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｂ -2011	亀岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m区画街路、中間画地		商業地区計画等土地区画整理事業 (100,400)
b	２３Ｋ４Ｂ -45	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	北10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２３Ｋ４Ｍ -30	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２３Ｋ４Ｍ -2009	亀岡市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m国道、西6.5m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,672	100 [ 106.0]	144,030	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 82,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,106	100 [ 57.4]	143,042		143,000
c	(　 ) 97,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,498	100 [ 69.1]	141,097		141,000
d	(　 ) 87,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	89,979	100 [ 62.0]	145,127		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

亀岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,659,276	6,463,637	27,195,639	25,275,000	1,920,639	（　0.9512） 1,826,912	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,715,478 円　　　　（　 81,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	325.00	ＲＣ6	1,950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	488 ㎡	21.3 m x 22.9 m	前面道路：府道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（一括・分割いずれも可）、２階以上は共同住宅（１Ｋ・平均専有面積約３０㎡）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物も参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	85.0	276.25	2,442	674,603	4.0	2,698,412
							0.0	0
2～ 6	住宅	325.00	85.0	276.25	1,680	464,100	1.0	464,100
							1.0	464,100
～

～

～

計		1,950.00	85.0	1,657.50		2,995,103		5,018,912
								2,320,500

⑨年額支払賃料	2,995,103 円　×　12ヶ月　＝　 35,941,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,657.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,941,236 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,875,299 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,065,937 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,018,912 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,320,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 547,165 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,659,276 円　　　　（　 68,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４Ｂ賃　　　　-2	1,540 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,711	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,717 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ４Ｂ賃　　　　-3	1,202 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,781
c	２３Ｋ４Ｂ賃　　　　-2002	1,611 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,696

亀岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	375,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,078,237 円	35,941,236　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,000 円	375,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,463,637 円　（　　　　　　 13,245 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	375,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,275,000 円（　　　　　 51,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,659,276 円
②総費用	6,463,637 円
③純収益　①－②	27,195,639 円
④建物等に帰属する純収益	25,275,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,920,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,826,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,715,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,400 円／㎡）