別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 亀岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -18 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市曽我部町穴太宮垣内７１番外 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４―１２ 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.7m市道 水道、下水 亀岡 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都計法第３４条第１２項の指 定を新たに受けた郊外に位置 する旧来からの農家住宅地域 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 亀岡駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４―１２ ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家集落地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状を維持するものの、少子高齢化等により 中長期的には衰退傾向にて推移するものと予測される。地価水準についても同様に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市及び周辺市町の縁辺部で形成される農家集落地域を中心とする圏域である。需要者の中心は圏域内に 居住する地縁血縁者であり、世帯分離による新規需要は都市部に流出するのに対し圏外からの転入需要は劣位である。 過疎化・少子高齢化の進展で集落内の取引は少ない傾向にあり市場が未成熟で価格相場が形成されるまでには至ってお らず、また、取引には恩恵的取引等の事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の農家住宅が主体の地域で収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で収益性が見込めないことから収 益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引市場において発生した取引事例から信頼性の高い複数の事例を採用 し、市場実態を反映した実証的かつ客観的で規範性は高いものと判断される。したがって、比準価格を採用し、標準地 の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地の住宅地需要は比較的堅調である が、周辺部は依然として需要が弱含む等二極 化が進んでいる。新型コロナの地価への影響 は限定的である。 地縁的選好性が相対的に強い上に、過疎化等 の影響から市街化調整区域内の集落地域に対 する需要は限定的であり、地価は微減傾向に て推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％