別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 亀岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市古世町２丁目２０番６２ ｢古世町２－７－１５｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 亀岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部に比較的近い幹線 道路背後の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 亀岡駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ成熟し、土地利用にも格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で 安定的に推移するものと予測される。地価水準についても横ばい乃至微増傾向にて推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市市街地中心部及びその周辺に位置する住宅地域を中心とする圏域である。需要者は同市内の個人が中 心であるが圏外からの転入需要も見込まれる。駅徒歩圏内の区画整然とした住環境良好な住宅地域で商業施設にも近い こと等から需要は比較的堅調であり、また、既成住宅地域として成熟し供給余地が少ないことから地価は横ばい乃至微 増傾向で推移している。新築戸建住宅で総額３，０００万円～３，５００万円程度の取引が需給の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、収益物件としては転出に伴う貸家程度が見られるだけの主に快適性・利便性を重視する戸建住宅を主体と する地域である。土地は自用目的での取引を中心とし経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域で収益性が見込めない ことを斟酌し、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を 採用し、標準地の価格における経年推移及び指定基準地の価格との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　亀岡（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地の住宅地需要は比較的堅調である が、周辺部は依然として需要が弱含む等二極 化が進んでいる。新型コロナの地価への影響 は限定的である。 安定した利用状況が続き、特段の変動要因は 認められないものの、品等が高く、維持管理 の状態が良好な中古物件に対する需要は回復 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％