別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 亀岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -11 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 89,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市大井町並河坂井５５番５２ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 亀岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 亀岡駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、地域要因に大きな変化はみられず、今後も土地利用は概ね安定的に推 移すると予測する。需給は概ね均衡状態にあることから、今後も地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね亀岡市内の住宅地域で、特に中小規模一般住宅が見られる住宅地域と強い代替関係が認められ る。需要者の中心は亀岡市内の居住者のほか、京都方面への通勤者などもみられる。最寄駅徒歩圏外に位置するものの 、一定の生活利便性を有することなどから需給は概ね均衡状態にあり、地価は横ばい傾向で推移している。標準的画地 規模の土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度が中心価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において生起した取引事例を多数収集し、価格牽連性が認められる適切な事例を選 択して試算されたものであり、実証的で規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が成熟しておら ず、画地規模等の観点から経済合理性を有する賃貸用共同住宅の想定が困難であることなどから、収益価格は試算でき なかった。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [115.0] [102.0] 100 89,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市の人口は微減傾向にある。新型コロナ による地価への大きな影響はみられず、市内 の不動産市況には、市街地中心部などで上昇 傾向もみられる。 地域要因に大きな変化はみられない。一定の 生活利便性を有することなどから需給は概ね 均衡状態にあり、地価は横ばい傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％