別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 亀岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -7 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市余部町天神又６４番１９外 ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 亀岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 亀岡駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられず、土地利用は安定的に推移するものと予測す る。相対的に良好な生活利便性などから需給は概ね均衡状態で、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね亀岡市内の住宅地域であり、特にＪＲ亀岡駅勢圏内の住宅地域と強い代替関係が認められる。需要者 の中心は亀岡市内の居住者のほか、京都方面への通勤者などもみられる。本地域は駅徒歩圏外に位置するものの、相対 的に良好な生活利便性などから需給は概ね均衡状態にあり、地価は概ね横ばい傾向にある。標準的な画地規模の土地で １，３００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において生起した取引事例を豊富に収集し、類似性の認められる適切な事例を選択 して試算したものであり、不動産市場の実勢を反映した実証的で規範性に優れた価格である。また画地規模や賃貸市場 の成熟の程度などから経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益価格は試算できなかった 。よって本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [116.3] [100.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市の人口は微減傾向にある。新型コロナ による地価への大きな影響はみられず、市内 の不動産市況には、市街地中心部などで上昇 傾向もみられる。 地域要因に特段の変動はみられない。相対的 に良好な生活利便性などから需給は概ね均衡 状態にあり、地価は概ね横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％