別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 亀岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市篠町篠下中筋６１番４４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１１ 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街化近接の住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 馬堀 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条１１項の 指定を受ける市街化調整区域 内の住宅団地 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１１ ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に隣接した既成住宅地域であり、土地利用に格別の変化等は見られず、今後も現状維持にて推移する ものと予測する。地価は横ばい乃至微減傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね亀岡市において都市計画法第３４条１１項等の指定を受ける市街化調整区域及びその周辺に形成さ れた住宅地域を中心とする圏域である。市街地外延部という立地から選好性に劣る一方で、市街地的な環境を形成して いることから、低予算の一次取得者層の需要も存する。需要者は、亀岡市内の居住者が中心で圏外からの転入需要はや や弱い。需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、転出に伴う貸家が見られる程度であり経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域であるため適用を断念 した。近隣地域は、主に快適性・利便性を重視する戸建住宅を主体とする地域であり、取引は自己居住目的が支配的で ある。よって、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 69.3] [101.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部に存し駅徒歩圏の住宅地需要は堅 調である。郊外の住宅団地も物件によっては 引き合いがあり、割安感から一定の需要が見 られる。 既成住宅地域として安定した利用状況が続い ている。地域要因に特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％