鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｎ -102	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、中間画地		準工高度4種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｆ -106	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m府道、南15m、北4m、三方路		近商高度4種最高20m (98,200)
c	２３Ｋ３Ｆ -111	城陽市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m府道、南11m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
d	２３Ｋ３Ｈ -114	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	東20m国道、北西18m、二方路		準工 (60,285)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,129	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,867	100 [ 87.7]	143,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 211,747	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	207,841	100 [ 147.1]	141,292		141,000
c	(　 ) 151,532	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	148,590	100 [ 93.7]	158,581		159,000
d	(　 ) 189,965	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,625	100 [ 136.8]	140,808		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

宇治 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,272,338	3,375,430	13,896,908	11,053,600	2,843,308	（　0.9505） 2,702,564	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	60,056,978 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	581 ㎡	19.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上はファミリータイプの住宅で平均専有面積は約４５㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	2,386	572,640	7.0	4,008,480
							0.0	0
2～ 3	住宅	300.00	90.0	270.00	1,700	459,000	2.0	918,000
							1.0	459,000
～

～

～

計		900.00	86.7	780.00		1,490,640		5,844,480
								918,000

⑨年額支払賃料	1,490,640 円　×　12ヶ月　＝　 17,887,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,887,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 894,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,993,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,844,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 918,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 223,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,272,338 円　　　　（　 29,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-12	2,092 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,386 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-4	3,594 ( 3,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,567
c	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-7	2,067 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,223

宇治 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	984,000 円	164,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	536,630 円	17,887,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,353,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,375,430 円　（　　　　　　 5,810 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,053,600 円（　　　　　 19,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,272,338 円
②総費用	3,375,430 円
③純収益　①－②	13,896,908 円
④建物等に帰属する純収益	11,053,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,843,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,702,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,652 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,056,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇治 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-10

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　木田　洋二

TEL.

鑑定評価額

79,600,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市広野町東裏１０８番３				②地積　(㎡)	581 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.5	診療所兼住宅ＲＣ2	店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	北8m市道	水道、下水	新田 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

新田駅北東方

230m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現
状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇治市内を中心に伏見区や隣接市の幹線、準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、地
元の個人事業主や中小法人であるが、まとまった規模の画地であれば全国チェーンのコンビニ店舗等の参入も想定され
る。需給動向に大きな変動は見られず、土地供給も少ないことから、取引件数は少ない状況が続いている。取引された
場合にも、規模が様々であり、取引事情を有する場合も多く、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の店舗のほか一部テナントビル等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほ
か収益性も重視される傾向がある。但し、あくまで画地の比較的小規模な自用の店舗が地域の主体であり、収益性の価
格支配力は低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの価格との均衡に留意の
うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 132,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[ 98.3]

[100.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナに一定の鎮静感が見られる中、未
だインバウンドの消失は完全には解消されて
いないが、商業地や観光地の賑わいは一定程
度戻りつつある。

宇治市内で六地蔵地区と双璧をなす、近鉄大
久保駅周辺の商業地域へ通じる府道沿いの路
線商業地域であり、一般的要因の通り地価は
回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｄ -21	城陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北3m、東3m、三方路		２低専高度1種最高10m (50,80)
b	２３Ｋ３Ｉ -9	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.6m市道、南1.8m、二方路		２低専高度1種最高10m (60,100)
c	２３Ｋ３Ｊ -2	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ台形	南15m府道、中間画地		準住居高度2種最高15m (60,300)
d	２３Ｋ３Ｉ -8	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m府道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	２３Ｋ３Ｎ -104	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,589	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	156,180	100 [ 92.5]	168,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 124,082	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	127,754	100 [ 86.6]	147,522		148,000
c	(　 ) 166,023	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,023	100 [ 115.5]	143,743		144,000
d	(　 ) 90,380	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,193	100 [ 69.3]	131,592		132,000
e	(　 ) 129,032	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	128,155	100 [ 89.4]	143,350		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

宇治 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,317,884	3,667,809	14,650,075	12,132,000	2,518,075	（　0.9505） 2,393,430	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	53,187,333 円　　　　（　 91,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	581 ㎡	19.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～３階一室４５㎡程度の３ＤＫタイプ）を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	2,583	619,920	8.0	4,959,360
							0.0	0
2～ 3	住宅	300.00	90.0	270.00	1,779	480,330	2.0	960,660
							1.0	480,330
～

～

～

計		900.00	86.7	780.00		1,580,580		6,880,680
								960,660

⑨年額支払賃料	1,580,580 円　×　12ヶ月　＝　 18,966,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,966,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 948,348 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,018,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,880,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 960,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 233,906 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,317,884 円　　　　（　 31,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-3	2,469 ( 2,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-8	2,528 ( 2,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,675
c	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-11	2,681 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,590

宇治 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	569,009 円	18,966,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,485,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,667,809 円　（　　　　　　 6,313 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,132,000 円（　　　　　 20,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,317,884 円
②総費用	3,667,809 円
③純収益　①－②	14,650,075 円
④建物等に帰属する純収益	12,132,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,518,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,393,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,120 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,187,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,500 円／㎡）