鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｐ -31	宇治市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東11m府道、南西3.5m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	２３Ｋ３Ｅ -15	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北25m府道、南4m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)
c	２３Ｋ３Ｎ -106	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
d	２３Ｋ３Ｂ -103	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
e	２３Ｋ３Ｊ -3	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,203	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	147,323	100 [ 71.3]	206,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 214,087	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	212,408	100 [ 105.9]	200,574		201,000
c	(　 ) 220,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,574	100 [ 113.5]	198,744		199,000
d	(　 ) 197,941	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	230,931	100 [ 105.9]	218,065		218,000
e	(　 ) 268,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,097	100 [ 123.6]	216,907		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

宇治 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,890,479	2,517,437	9,373,042	7,077,000	2,296,042	（　0.9512） 2,183,995	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	47,478,152 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	Ｓ4	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	15.1 m x 19.3 m	前面道路：府道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～４階事務所フロア又はユニット貸を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

類似する建物の有効率より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	80.0	108.00	3,037	327,996	8.0	2,623,968
							0.0	0
2～ 4	事務所	135.00	80.0	108.00	2,191	236,628	5.0	1,183,140
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	80.0	432.00		1,037,880		6,173,388
								0

⑨年額支払賃料	1,037,880 円　×　12ヶ月　＝　 12,454,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,454,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 622,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,831,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,173,388 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,890,479 円　　　　（　 42,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-10	2,798 ( 2,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,191 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-12	2,092 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,092
c	２３Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-5	3,151 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,151

宇治 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	373,637 円	12,454,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 437,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 866,200 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,517,437 円　（　　　　　　 9,023 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,077,000 円（　　　　　 25,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,890,479 円
②総費用	2,517,437 円
③純収益　①－②	9,373,042 円
④建物等に帰属する純収益	7,077,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,296,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,183,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,828 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,478,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇治 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-4

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　昌行

TEL.

鑑定評価額

55,200,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市広野町西裏９７番５				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度4種最高20m (90,200)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ5	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	西9.5m府道	水道、下水	大久保 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

５階建程度の店舗兼事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９．５ｍ府道

交通

施設

大久保駅東方

200m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

宇治市内では繁華性が高い駅前の事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域。地域要因に特別の変動は無いが、地
元住民向けの店舗が多く、景気回復の影響も受け需給は改善傾向。地価は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗兼事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治市、城陽市及び京都市南部の駅接近性に優れた商業地域であり、近隣商業地域が中心となる。典型的
需要者は地元中小企業者や個人事業者であり、インバウンド需要よりも地元企業や住民向けの店舗や事務所を展開され
る事業者が多い。駅前の地域であり、歩行者や自動車の通行量も多く、繁華性が高いため需給は安定的である。画地規
模は均一ではなく、さらに用途の多様性を有する地域であるため取引の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性は需要者の意思決定の重要な判断基準であるが、近隣地域は自用の店舗や事務所が多く、収益性よりも自己使用
による快適性を重視して価格形成がなされている。そのため、土地価格に見合う賃料が形成されているとは言えず、収
益価格は低位に試算された。近隣地域では自己使用目的の取引が中心となることから、本件では、市場の実績を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに前年価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇による家計や企業への影響が見られ
る中、新型コロナ感染対策により経済社会活
動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直し
ている。

駅接近性に優れた幹線道路沿いの事務所ビル
や店舗等が建ち並ぶ商業地域。立地環境に恵
まれ、景気回復の影響も受け、地価はやや上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｌ -14	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
b	２３Ｋ３Ｅ -15	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北25m府道、南4m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)
c	２３Ｋ３Ｐ -30	宇治市		更地	（　）	長方形	南9.7m市道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
d	２３Ｋ３Ｅ -16	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	南25m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (87,286)
e	２３Ｋ３Ｅ -5	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.9m市道、中間画地		商業高度5種最高20m (93,354)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	178,722	100 [ 88.2]	202,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 214,087	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	212,408	100 [ 105.9]	200,574		201,000
c	(　 ) 193,254	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,220	100 [ 96.0]	202,313		202,000
d	(　 ) 228,061	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	256,442	100 [ 128.5]	199,566		200,000
e	(　 ) 294,911	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	297,270	100 [ 127.3]	233,519		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

宇治 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,255,701	2,626,489	9,629,212	7,481,400	2,147,812	（　0.9512） 2,042,999	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	44,413,022 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ5	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	15.1 m x 19.3 m	前面道路：府道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～５階は事務所フロア－貸しを想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	70.0	77.00	3,290	253,330	8.0	2,026,640
							0.0	0
2～ 5	事務所	110.00	80.0	88.00	2,320	204,160	5.0	1,020,800
							0.0	0
～

～

～

計		550.00	78.0	429.00		1,069,970		6,109,840
								0

⑨年額支払賃料	1,069,970 円　×　12ヶ月　＝　 12,839,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 429.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,839,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 641,982 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,197,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,109,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,255,701 円　　　　（　 43,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｎ・Ｔ　　　　-101	2,468 ( 2,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,330 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-109	2,729 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,527
c	２３Ｋ３Ｎ・Ｔ　　　　-209	3,090 ( 3,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,641

宇治 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	666,000 円	111,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	385,189 円	12,839,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 437,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 915,700 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,626,489 円　（　　　　　　 9,414 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,481,400 円（　　　　　 26,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,255,701 円
②総費用	2,626,489 円
③純収益　①－②	9,629,212 円
④建物等に帰属する純収益	7,481,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,147,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,042,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,413,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）