鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｅ -5	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.9m市道、中間画地		商業高度5種最高20m (93,354)
b	２３Ｋ３Ｊ -3	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,300)
c	２３Ｋ３Ｐ -5	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北13m市道、東4m、南3m、西3.5m、四方路		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｉ -30	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西31m府道、中間画地		商業高度1種最高31m (90,600)
e	２３Ｋ３Ｈ -109	京都市山科区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業高度1種最高31m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,911	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	297,270	100 [ 95.6]	310,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 268,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,097	100 [ 84.7]	316,525		326,000
c	(　 ) 412,018	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	414,470	100 [ 129.0]	321,295		331,000
d	(　 ) 350,842	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	357,859	100 [ 110.3]	324,442		334,000
e	(　 ) 283,357	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,874	100 [ 92.6]	313,039		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

宇治 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,748,806	18,448,841	77,299,965	65,100,000	12,199,965	（　0.9547） 11,647,307	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	264,711,523 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	577.39	ＲＣ9	4,233.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,117 ㎡	31.3 m x 37.2 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（平均専有面積６０㎡）

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	470.34	81.0	380.98	4,490	1,710,600	8.0	13,684,800
							0.0	0
2～ 6	住宅	470.34	81.0	380.98	1,984	755,864	2.0	1,511,728
							1.0	755,864
7～ 9	住宅	470.34	81.0	380.98	2,035	775,294	2.0	1,550,588
							1.0	775,294
～

～

計		4,233.06	81.0	3,428.82		7,815,802		25,895,204
								6,105,202

⑨年額支払賃料	7,815,802 円　×　12ヶ月　＝　 93,789,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,428.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	93,789,624 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　％　＝　　 3,751,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,998,039 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,895,204 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 248,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,105,202 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,502,173 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,748,806 円　　　　（　 85,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-4	1,952 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,984 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-7	2,560 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	2,065
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,443,741 円	97,749,624　×　　　　 2.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 755,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,250,000 円	1,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,448,841 円　（　　　　　　 16,516 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,000,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 4,233.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,100,000 円（　　　　　 58,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,748,806 円
②総費用	18,448,841 円
③純収益　①－②	77,299,965 円
④建物等に帰属する純収益	65,100,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,199,965 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,647,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,711,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇治 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-3

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　高田　泰光

TEL.

鑑定評価額

346,000,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市六地蔵奈良町３９番５外				②地積　(㎡)	1,117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.2	銀行ＲＣ2	低層店舗にマンション等が混在する商業地域	北東15m府道、北西側道	水道、ガス、下水	六地蔵 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ府道

交通

施設

六地蔵駅北東方

120m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗・マンション等混在の商業地域で格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持すると予測するが、新型
コロナ感染症の影響も払しょくしつつあること等から、地価は横這いから転じて強含みに推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、京都市南部及び宇治市一帯の商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人等の事業者であるが、画地規
模によってはマンション建設を目的としたデベロッパー等も認められる。周辺は分譲マンション等の建設も増加してお
り、これら顧客増加に伴い、商業集積は徐々に厚みを増している。但し新型コロナ感染症の影響には注意を要する。取
引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には店舗併用住宅などのテナント物件も見られ、収益価格の規範性は低くはないと思料するが、一般市場での収
益物件の個別性が強いことから、比準価格を重視することとし、収益価格も充分関連づけて、前年標準地・基準地価格
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宇治 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    306,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直している。個人消費・観光は感
染症の中、持ち直し、設備・公共投資は増加
、住宅投資は横ばい、生産は一部で弱く、雇
用所得は改善。

上記のとおりの傾向で、地域の熟成度の向上
が新型コロナ感染症の影響等を上回って、需
要は結果として堅調に推移するものと思料す
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｆ -106	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m府道、南15m、北4m、三方路		近商高度4種最高20m (98,200)
b	２３Ｋ３Ｆ -107	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
c	２３Ｋ３Ｆ -108	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｌ -103	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		近商高度4種最高20m (83,265)
e	２３Ｋ３Ｋ -28	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	東（駅前広場）市道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,747	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	207,841	100 [ 65.8]	315,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,373	100 [ 75.2]	312,996		322,000
c	(　 ) 244,102	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,055	100 [ 79.1]	311,068		320,000
d	(　 ) 493,274	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	500,180	100 [ 163.1]	306,671		316,000
e	(　 ) 288,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	288,101	100 [ 92.3]	312,135		321,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

宇治 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,860,195	18,426,325	76,433,870	65,100,000	11,333,870	（　0.9547） 10,820,446	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	245,919,227 円　　　　（　 220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	577.39	ＲＣ9	4,233.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,117 ㎡	31.3 m x 37.2 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

９階建の１階店舗、２～９階ファミリータイプ６０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	470.34	81.0	380.98	4,547	1,732,316	8.0	13,858,528
							0.0	0
2～ 6	住宅	470.34	81.0	380.98	1,935	737,196	2.0	1,474,392
							1.0	737,196
7～ 9	住宅	470.34	81.0	380.98	2,032	774,151	2.0	1,548,302
							1.0	774,151
～

～

計		4,233.06	81.0	3,428.82		7,740,749		25,875,394
								6,008,433

⑨年額支払賃料	7,740,749 円　×　12ヶ月　＝　 92,888,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,428.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の担保等により計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	92,888,988 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　％　＝　　 3,715,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,133,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,875,394 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 248,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,008,433 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,478,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,860,195 円　　　　（　 84,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-7	1,913 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,014	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-9	1,353 ( 1,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	1,925
c	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-14	1,560 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,970

宇治 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,421,225 円	96,848,988　×　　　　 2.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 755,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,250,000 円	1,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,426,325 円　（　　　　　　 16,496 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,000,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 4,233.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,100,000 円（　　　　　 58,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,860,195 円
②総費用	18,426,325 円
③純収益　①－②	76,433,870 円
④建物等に帰属する純収益	65,100,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,333,870 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,820,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,687 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,919,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,000 円／㎡）