別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇治 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -28 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市平尾台１丁目１９番３ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 木幡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 木幡駅東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型の大規模開発による住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ奈良線、京阪宇治線沿線の市内住宅地域である。需要者は、宇治市及び京都市南部に居住する買替 層、戸建住宅を選好するファミリー層である。住環境は良好であるが画地規模から建物込の総額が嵩み、需要はある程 度限定される。取引は見られるが地価はやや下落傾向にある。中心となる価格帯は画地規模、条件等により一様ではな く、その把握は困難であるものの標準地規模の土地で２，０００万円前後、中古住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性が重視される住宅地域である。アパート等の賃貸物件も見られず、経済合理性を有する賃貸 物件を想定することは困難、かつ戸建住宅の賃貸市場も未成熟である。自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反 映した比準価格が説得力を有する。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮 し、更に単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [113.3] [101.0] 100 98,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇治市の人口は減少傾向にある。地価は駅徒 歩圏内を中心に上昇しているが、駅接近性の 劣る地域、丘陵部の起伏の激しい地域では低 調である。 地域要因に大きな変動はないが、駅から離れ たバス利用圏、かつ高低差のある丘陵部住宅 地域への潜在的需要は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％