鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｑ -17	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
b	２３Ｋ３Ｉ -10	宇治市		建付地	（　）	長方形	西5m道路、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ａ -28	宇治市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.8m私道、西4.8m、角地		１住居高度3種最高20m (80,192)
d	２３Ｋ３Ｎ -4	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,188)
e	２３Ｋ３Ｎ -2	宇治市		建付地	（　）	不整形	南東4.5m市道、北西4.8m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,759	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	130,463	100 [ 113.3]	115,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 124,086	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	124,700	100 [ 113.1]	110,256		114,000
c	(　 ) 130,361	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.1]	137,610	100 [ 121.6]	113,166		117,000
d	(　 ) 120,985	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	120,386	100 [ 108.8]	110,649		114,000
e	(　 ) 122,962	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	121,529	100 [ 106.0]	114,650		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

宇治 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,510,679	499,176	2,011,503	1,760,880	250,623	（　0.9742） 244,157	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,549,023 円　　　　（　 67,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	43.00	ＬＳ3	129.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	82 ㎡	6.8 m x 12.2 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア毎に２ＤＫ１戸、平均専有面積４３㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.00	100.0	43.00	1,580	67,940	1.0	67,940
							2.0	135,880
2～ 3	住宅	43.00	100.0	43.00	1,664	71,552	1.0	71,552
							2.0	143,104
～

～

～

計		129.00	100.0	129.00		211,044		211,044
								422,088

⑨年額支払賃料	211,044 円　×　12ヶ月　＝　 2,532,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,532,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 126,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,405,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,044 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 422,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 102,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,510,679 円　　　　（　 30,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-5	1,505 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,736 円/㎡　月額支払賃料（　 1,664 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-7	1,913 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [106.0]	1,769
c	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-14	1,560 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	1,772

宇治 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,976 円	2,532,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,800 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 499,176 円　（　　　　　　 6,088 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 129.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,760,880 円（　　　　　 21,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,510,679 円
②総費用	499,176 円
③純収益　①－②	2,011,503 円
④建物等に帰属する純収益	1,760,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	250,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,549,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇治 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 -26

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　山口　将史

TEL.

鑑定評価額

9,430,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市小倉町東山２４番４２				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南4m道路	水道、ガス、下水	小倉 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

小倉駅南東方

600m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅が混在する既存住宅地域。地域要因に変動は見られず、今後も現状通り推移するものと予測
する。駅徒歩圏に存し、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄京都線及びＪＲ奈良線沿線の概ね宇治市南西部の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者のうち第
一次取得者層が中心的である。新築住宅の開発・建築コスト増大により、マーケットより退出した一部需要者層が中古
住宅市場に流入。品薄感から売り手優勢の状況が見られ、宇治市では駅徒歩圏の利便性の良好な既存住宅地を中心に地
価はやや上昇傾向で推移。市場の中心価格帯としては、土地は１千万円前後、中古住宅で２千万円半ば前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、自己居住用目
的中心の売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、収益性を反映した価格形成は希薄であるため、比準価格に比して
低位に求められたものと判断される。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考とした上
、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[103.0]

100
[107.7]

[103.0]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇治市の人口は減少傾向。物価高対策の懸念
はあるが、行動制限緩和と感染症対策の進展
等により地域経済の活性化と住宅需要の回復
が期待される。

地域要因に特段の変動はない。街路条件がや
や劣るが、駅徒歩圏の住宅地は引き合いがあ
り地価はやや上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｄ -12	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、準角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
b	２３Ｋ３Ｇ -28	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｓ -13	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、西1.2m、準角地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	２３Ｋ３Ｐ -10	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、西1m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	２３Ｋ３Ｑ -17	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,650	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	97,394	100 [ 87.8]	110,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 103,530	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,816	100 [ 89.5]	112,644		116,000
c	(　 ) 77,878	100 [ 80.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	94,820	100 [ 91.9]	103,177		106,000
d	(　 ) 116,736	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	115,149	100 [ 104.9]	109,770		113,000
e	(　 ) 135,759	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	130,463	100 [ 113.3]	115,148		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	親族間取引	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
c	親族間取引	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

宇治 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,448,269	485,035	1,963,234	1,680,450	282,784	（　0.9753） 275,799	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,268,159 円　　　　（　 76,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	43.00	ＬＳ3	129.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	82 ㎡	6.8 m x 12.2 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し（２ＬＤＫ）の賃貸アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.00	100.0	43.00	1,560	67,080	1.0	67,080
							1.0	67,080
2～ 3	住宅	43.00	100.0	43.00	1,663	71,509	1.0	71,509
							1.0	71,509
～

～

～

計		129.00	100.0	129.00		210,098		210,098
								210,098

⑨年額支払賃料	210,098 円　×　12ヶ月　＝　 2,521,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,521,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 126,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,395,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,098 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,098 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,156 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,448,269 円　　　　（　 29,857 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-5	1,505 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,663 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-23	1,995 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,995
c	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-1	1,377 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,530

宇治 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,635 円	2,521,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,300 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 485,035 円　（　　　　　　 5,915 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 129.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,680,450 円（　　　　　 20,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,448,269 円
②総費用	485,035 円
③純収益　①－②	1,963,234 円
④建物等に帰属する純収益	1,680,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	275,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,268,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,400 円／㎡）