別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇治 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -22 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　茂   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市木幡東中３７番２５ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 京阪木幡 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 京阪木幡駅北東方 440m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏にある既存住宅地域で将来的にも現状維持で推移するものと予測する。但し北側に存する堂ノ川は２０ １２年８月豪雨の際に氾濫しており、今後、防災意識の高まりに従い、地域的に需要が細る可能性もある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宇治市の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。街路の整然性等にやや劣るが、比較的閑 静な環境条件を有する。宅地利用度は高く、新規の大型供給余地は少ないことから、取引は中古住宅、建替による新築 が中心である。前記の通り防災面から中長期的に需要が減退する可能性を有するが、交通・接近条件の良さもあり現状 、地価は若干ながら上昇している。取引の価格帯は標準地規模の土地で１５百万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心である。比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者の意思 決定には居住の利便性や安全性等が重視され、収益性が影響を及ぼす程度は低い。収集した取引事例はいずれも類似住 宅地域のもので地域要因の類似性が高く信頼性を有する。従って１試算価格と言えども信頼性、規範性は高いと認めら れることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [ 93.9] [103.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇治市の住宅地域において新型コロナの影響 は小さく、槙島町地区等、一部を除いて不動 産市況は概ね堅調となっている。 地域要因に特段の変動は無いが、一般的要因 の影響を受け、地価は若干ながら上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％