別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇治 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -19 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市明星町３丁目６番１３７ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 三室戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ８ｍ市道 交通 施設 三室戸駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、駅徒歩圏外で利便性に劣り、傾斜のある地域であるため 市内での選好性が低く、需給はやや弱含んでいる。地域要因に大きな変動はなく、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市東部の京阪宇治線及びＪＲ奈良線沿線に位置する住宅地域である。需要者は宇治市及び周辺市町の 一次取得者等が中心である。本地域の住環境は普通程度であるが、駅徒歩圏外で利便性が劣るため、宇治市内における 選好性は相対的に低く、需要は依然やや弱く、需給はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、面積１ ５０㎡程度の土地で１，２００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域である。需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場における取引 相場を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、自用の戸建住宅用に開発され た住宅団地内に位置し、賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映 した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [140.0] [102.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇治市では、駅徒歩圏内の利便性の良い住宅 地を中心として、需給はやや強含みで推移し ている。一部では京都市内からの購入者層も 見られる。 駅徒歩圏外の傾斜のある住宅地域であるため 、利便性に劣り、市内での選好性は低くなっ ており、需要は相対的に弱く、需給はやや弱 含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％