鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｃ -7	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	２３Ｋ３Ｏ -107	宇治市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｇ -107	宇治市		更地	（　）	長方形	北西5.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２３Ｋ３Ｓ -5	宇治市		更地	（　）	長方形	北4.8m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,192)
e	２３Ｋ３Ｓ -4	宇治市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,811	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,648	100 [ 94.1]	96,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	97,300
b	(　 ) 118,281	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	117,247	100 [ 121.5]	96,500		97,500
c	(　 ) 96,735	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,961	100 [ 94.9]	101,118		102,000
d	(　 ) 98,148	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,915	100 [ 110.2]	90,667		91,600
e	(　 ) 84,261	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,924	100 [ 91.1]	92,123		93,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

宇治 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,694,719	342,868	1,351,851	1,153,250	198,601	（　0.9753） 193,696	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,402,182 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	117 ㎡	9.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向け、平均専有面積２５㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,400	70,000	2.0	140,000
							1.0	70,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,476	73,800	2.0	147,600
							1.0	73,800
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		143,800		287,600
								143,800

⑨年額支払賃料	143,800 円　×　12ヶ月　＝　 1,725,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,725,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 69,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,656,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	287,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 143,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 35,382 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,694,719 円　　　　（　 14,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-22	1,375 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,476 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-13	1,673 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,549
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,500 円	17,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,768 円	1,725,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,300 円	17,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 342,868 円　（　　　　　　 2,930 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,500,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,153,250 円（　　　　　 9,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,694,719 円
②総費用	342,868 円
③純収益　①－②	1,351,851 円
④建物等に帰属する純収益	1,153,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,402,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇治 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 -8

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　細見　幸司

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

94,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市木幡南山１番２２				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,160)
	1:1.2	住宅Ｓ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	木幡 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

木幡駅南東方

550m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、道路幅員がやや狭く街区も整っていないが、最寄駅徒歩圏内であり需給
は概ね均衡している。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は、宇治市の京阪宇治線及びＪＲ奈良線沿線沿いに位置する住宅地域である。需要者の中心は、宇治市及
びその周辺市町の一次取得者である。幅員や街路の配置等、街路条件がやや劣るものの、木幡駅まで徒歩圏内で傾斜も
緩やかであることから、需要は底堅く需給は概ね均衡している。需要の中心となる価格帯は、面積１２０㎡程度の土地
で１，０００～１，５００万円、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域である。市場においては自用目的の取引が支配的であり、市場参加者は
実際の取引相場を重視することから、比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域やその周辺では賃貸事例が少なく、賃
料水準等の把握が困難で想定事項が多く、不確実性が伴うことから、相対的に収益価格の説得力は劣る。よって、実証
的な比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[103.0]

100
[119.6]

[101.0]
100

93,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる各種制限は緩和の方向にあ
る一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済
情勢の先行きには不安要素も多い。

街路幅員や区画の状態がやや劣るものの、最
寄駅から徒歩圏内であり、地域要因にも大き
な変動はなく、需給は概ね均衡している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｑ -13	宇治市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｐ -34	宇治市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,180)
c	２３Ｋ３Ｏ -107	宇治市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｆ -24	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１中専高度2種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,541	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	106,857	100 [ 119.6]	89,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	90,200
b	(　 ) 112,028	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,364	100 [ 121.2]	92,710		93,600
c	(　 ) 118,281	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	117,247	100 [ 123.6]	94,860		95,800
d	(　 ) 141,052	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	133,607	100 [ 134.8]	99,115		100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,100 円／㎡]

宇治 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,705,914	344,810	1,361,104	1,159,840	201,264	（　0.9753） 196,293	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,461,205 円　　　　（　 38,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	117 ㎡	9.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階同型、２階建の共同住宅（２５㎡程度のワンルームタイプ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,400	70,000	2.0	140,000
							1.0	70,000
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,495	74,750	2.0	149,500
							1.0	74,750
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		144,750		289,500
								144,750

⑨年額支払賃料	144,750 円　×　12ヶ月　＝　 1,737,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,737,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 69,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,667,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	289,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,750 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 35,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,705,914 円　　　　（　 14,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-6	1,579 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,529 円/㎡　月額支払賃料（　 1,495 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-22	1,375 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,455
c	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-21	1,452 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,537

宇治 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,110 円	1,737,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,200 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 344,810 円　（　　　　　　 2,947 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,159,840 円（　　　　　 9,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,705,914 円
②総費用	344,810 円
③純収益　①－②	1,361,104 円
④建物等に帰属する純収益	1,159,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	201,264 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	196,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,461,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,100 円／㎡）