別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇治 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市宇治野神１番５０ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 宇治 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宇治駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。駅距離にやや劣るが、住環境は概ね良好である。地域要因に特別な変化 はないが、供給が不足気味であり、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市及び城陽市内のＪＲ奈良線、近鉄京都線、京阪宇治線沿線の中規模住宅地域。典型的需要者は宇治 市内の居住者が中心となり、一次取得者及び買替層の両方が考えられる。駅距離にやや劣るものの、区画整然とした住 宅地域であり、居住環境は比較的良好である。昨今では、宇治市内の供給が不足気味であり、不動産業者による入札価 格が高騰し、地価を跳ね上げている傾向が見られる。中心となる価格帯は、土地のみで２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引の中心は、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の 戸建住宅である。付近に共同住宅や貸家等は見られず、市場性のある賃貸需要の想定が困難であることから収益還元法 の適用は断念した。需要者は市場相場を重視して意思決定すると考えられるため、市場の実態を反映した規範性の高い 比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [122.9] [103.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇による家計や企業への影響が見られ る中、新型コロナ感染対策により経済社会活 動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直し ている。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。駅距離 にやや劣るが区画整然としており住環境は概 ね良好。地域要因に特別な変化は無いが、地 価やや上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％