鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ａ -28	宇治市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.8m私道、西4.8m、角地		１住居高度3種最高20m (80,192)
b	２３Ｋ３Ｎ -4	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,188)
c	２３Ｋ３Ｎ -2	宇治市		建付地	（　）	不整形	南東4.5m市道、北西4.8m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,180)
d	２３Ｋ３Ｇ -28	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	２３Ｋ３Ｊ -108	宇治市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,361	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.1]	137,610	100 [ 110.7]	124,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 120,985	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	120,386	100 [ 98.8]	121,848		124,000
c	(　 ) 122,962	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	121,529	100 [ 96.0]	126,593		129,000
d	(　 ) 103,530	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,816	100 [ 84.2]	119,734		122,000
e	(　 ) 129,870	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	129,233	100 [ 104.0]	124,263		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

宇治 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,500,880	1,188,763	4,312,117	3,774,280	537,837	（　0.9527） 512,397	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,645,386 円　　　　（　 69,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.00	Ｓ3	279.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	168 ㎡	9.5 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア毎に２ＤＫ２戸、平均専有面積約４７㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	100.0	93.00	1,600	148,800	1.0	148,800
							2.0	297,600
2～ 3	住宅	93.00	100.0	93.00	1,686	156,798	1.0	156,798
							2.0	313,596
～

～

～

計		279.00	100.0	279.00		462,396		462,396
								924,792

⑨年額支払賃料	462,396 円　×　12ヶ月　＝　 5,548,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,548,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,271,314 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	462,396 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 924,792 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 225,173 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,500,880 円　　　　（　 32,743 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-5	1,505 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-7	1,913 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	1,805
c	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-14	1,560 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,789

宇治 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,600 円	60,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	166,463 円	5,548,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,800 円	60,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,188,763 円　（　　　　　　 7,076 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,100,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,774,280 円（　　　　　 22,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,500,880 円
②総費用	1,188,763 円
③純収益　①－②	4,312,117 円
④建物等に帰属する純収益	3,774,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	537,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,397 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,645,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇治 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 -3

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　百合口　賢次

TEL.

鑑定評価額

20,800,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市広野町西裏３５番１				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	台形 1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域	東6.2m市道	水道、ガス、下水	新田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６．
２ｍ市道

交通

施設

新田駅北西方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とした既存住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。利便性は良好で
需要は底堅く、新型コロナの影響もほぼ見られず、地価は当面若干の上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ奈良線沿線及び近鉄京都線を中心に広がる中小規模住宅地域で、特に既存住宅の多い地域が中心。需
要者の中心は宇治市内の居住者や地縁関係者である。利便性は良好であるが、既存地域で圏外からの転入は比較的少な
い。市場では中古物件が多く、一部に建替や業者による細分割を前提とした取引もみられる。土地は１７０㎡程度で２
，０００万円前後、中古の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度の物件が取引の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では自用の戸建住宅が多いものの共同住宅も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が
形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。また、市場では自用目的での取引が中心となることから、
本件では市場の実情を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめるものとして、さらに代表標準地との検討
をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 152,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[103.0]

100
[123.0]

[102.0]
100

123,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化も進行。市場は回復
傾向にあり、上昇や横這い傾向の地域が広が
る一方で、徒歩圏外の地域等では下落傾向が
残る。

地縁性の強いエリアではあるが、交通利便性
は良好で需要は堅調に推移している。地価は
上昇傾向が継続、上昇幅も拡大している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｇ -9	宇治市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｉ -9	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.6m市道、南1.8m、二方路		２低専高度1種最高10m (60,100)
c	２３Ｋ３Ｇ -25	宇治市		建付地	（　）	長方形	西6m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	２３Ｋ３Ｇ -28	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,283	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	125,776	100 [ 98.9]	127,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 124,082	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	127,754	100 [ 103.9]	122,959		125,000
c	(　 ) 104,275	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	107,041	100 [ 90.3]	118,539		121,000
d	(　 ) 103,530	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,816	100 [ 87.1]	115,747		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

宇治 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,125,872	1,094,426	4,031,446	3,479,800	551,646	（　0.9512） 524,726	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,925,591 円　　　　（　 71,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.00	Ｓ3	279.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	168 ㎡	9.5 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ファミリータイプで平均専有面積は約４５㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	100.0	93.00	1,500	139,500	2.0	279,000
							1.0	139,500
2～ 3	住宅	93.00	100.0	93.00	1,613	150,009	2.0	300,018
							1.0	150,009
～

～

～

計		279.00	100.0	279.00		439,518		879,036
								439,518

⑨年額支払賃料	439,518 円　×　12ヶ月　＝　 5,274,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,274,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 263,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,010,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	879,036 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 439,518 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 107,016 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,125,872 円　　　　（　 30,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-3	1,233 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-12	1,452 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,754
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	328,800 円	54,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	158,226 円	5,274,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,100 円	54,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,426 円　（　　　　　　 6,514 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,800,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,479,800 円（　　　　　 20,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,125,872 円
②総費用	1,094,426 円
③純収益　①－②	4,031,446 円
④建物等に帰属する純収益	3,479,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	551,646 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	524,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,925,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,000 円／㎡）