別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇治 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市宇治半白７９番１０ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 小倉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小倉駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動は見られない。住宅地域として今 後も現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。中心となる需要者は宇治市に地縁的選好性を有する居住目 的の個人である。周辺では、新規の供給も見られる等、土地需要は堅調である。中心となる価格帯は標準的画地と同様 の９０㎡程度で１千万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心の成熟した住宅地域であり、需要者は生活利便性や住環境を重視して意思決定を行 う。比準価格はこれらを反映した実証的な価格であり、その説得力は高い。一方で、経済合理性や建物配置の観点等か ら、市場性を有する賃貸住宅の床面積確保が困難であることから、収益還元法は適用出来なかった。よって、比準価格 を採用し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価高に伴い、企業収益の悪化や個 人消費の落込みが懸念される。宇治市の人口 は微減傾向である。 最寄り駅から徒歩圏内であり、周辺には生活 利便施設も見られる。需要は堅調に推移して おり、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％