別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 綾部 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -14 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 3,220,000 円  １㎡当たりの価格 7,120 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市安国寺町下背戸２７番２外 ②地積 　(㎡) 452   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途（居住） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5.4m府道、北東側道 水道、下水 梅迫 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から離れた国道背後の 農家集落地域 街 路 ５．４ｍ府道 交通 施設 梅迫駅南方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途（居住） ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、土地利用に格別の変化等も認めらない。当面は現状を維持するものの、不動産に対 する需要は衰退傾向にある。地価水準は低廉であり、横ばい乃至微減傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,120 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね綾部市を中心にその周辺市町に形成された集落地域を中心とする圏域である。圏外からの転入はほ とんど見られず、需要者は地縁性を有する個人が中心である。人口減少・高齢化が進む中、近隣地域及びその周辺地域 は、中心市街地から離れた既成住宅地域であり、需要は弱含みの状況が続いている。静態的な取引市場で、利用目的が 一様でないことや恩恵的取引も多いことから、市場での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、集落的形態を有する既成住宅地域であ り、取引は自己利用目的が支配的である。よって、対象不動産と比較可能性を有する実際に取引された事例に基づき、 市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、類似する他の標準地との検討及び前年価格からの変動を踏 まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,030 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 7,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市は、人口減少と高齢化の進行等を背景 に、不動産に対する需要は全般的に弱含み傾 向にある。 観光地である安国寺及びＩＣに近い集落地域 であるが、需要は限定的である。地域要因に 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％