別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 綾部 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 1,230,000 円  １㎡当たりの価格 5,640 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市物部町西町筋４番 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途（居住） 特定用途（居住） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 東6.4m市道 水道、下水 綾部 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 綾部駅北西方 9.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途（居住） 特定用途（居住） ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する旧来の住宅地域で、土地利用に格別の変化はなく当面は現状を維持するものの人 口減少や高齢化に伴い長期的には衰退傾向にて推移すると予想される。地価水準については概ね底値圏にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,640 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾部市及びその周辺市の、農家集落的色彩を有する既成住宅地域である。需要者の中心は同集落及びそ の周辺地域に居住する地縁者等で、転入需要は低位にある。少子高齢化が進む中で、市内中心部から距離があり、買物 等の生活利便性に劣るため、取引が少なく、また、個別の取引には地縁性等の事情を含む場合も多く、需要の中心とな る価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主となる地域で、周辺に賃貸物件は見られず、自用目的の取引が中心となる。そのため賃貸用建 物の想定は現実的とはいえず、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試 算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,150 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [100.0] 100 5,640  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,640 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年４月１日付で総務省より市全域が過 疎地域持続的発展支援特別措置法に基づく「 過疎地域」に指定された。 少子高齢化を背景に農家集落の地価は下落が 続いているところ、地価水準の低い農家集落 では底値圏にあるとみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +26.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％